随着法律观念的日渐普及，我们用到合同的地方越来越多，正常情况下，签订合同必须经过规定的方式。那么合同应该怎么制定才合适呢？下面是小编带来的优秀合同模板，希望大家能够喜欢!
拒接合同解除告知函篇一
合同作为民事关系的重要载体，是社会经济活动中重要的规则和约束。然而，在现实生活中，难免会出现合同纠纷，给各方带来巨大的困扰。为了增加对合同纠纷的了解和追求公正，我特意前往法院旁听了一场庭审，深深被法官们的专业知识和公正判断所感动。在这次旁听过程中，我获得了丰富的经验和体会，感受到了法治的力量和合同的重要性。
首先，合同纠纷的庭审过程引起了我的关注。庭审开始前，法官提醒各方当事人遵守法庭秩序，确保庭审的有序进行。庭审过程中，双方当事人均有机会陈述自己的观点，并提供各自的证据。法官对案件的认真审理、条例的严格执行以及问题的深入询问，让我感受到了法官的专业素养和司法公正。而律师们的辩护和辩论更是令人眼前一亮，他们运用丰富的法律知识，以公正客观的态度为自己的当事人辩护。通过庭审过程，我深刻认识到了法院对于合同纠纷的公平和公正，也意识到了法院为维护公共利益所做出的努力。
其次，庭审对于合同纠纷背后的深层次问题进行了细致分析。在一起合同纠纷案件中，双方争论的焦点在于合同履行的方式和标准。法官在庭审过程中不仅要对案件本身进行审理，还需要对合同背后的法律条款进行解释和分析。这需要法官具备丰富的法律知识和较强的分析能力。在庭审过程中，法官能够敏锐地捕捉到问题的关键所在，并针对双方当事人的观点做出合理的判断。通过法官的审理和辩论，我意识到在合同纠纷中，除了重视当事人的陈述和证据外，还需要对法律条款进行深入分析，以保证公正和合理的判决。
此外，庭审过程中引人深思的是双方当事人的态度和表现。作为合同纠纷的当事人，他们在庭审中展现出了截然不同的态度。有的当事人深思熟虑，提供了充分的证据和理由，陈述自己的观点，并进行合理的解释；而有的当事人则缺乏证据支持，只是简单地陈述自己的主张，无法提供足够的理由和依据。这让我深刻认识到，面对合同纠纷，当事人应该以依法合规为方向，积极准备材料，深入分析和准备辩词，以求取公正的判决。
最后，庭审过程中的合同纠纷案件让我深刻认识到合同的重要性。合同对于社会经济活动具有重要的规范作用，它约束了各方当事人应如何行动，为人们的交往提供了有力的支持。通过庭审过程中的案例，我深刻认识到签订合同的重要性，合同不仅仅是纸面上的协议，更是对各方当事人权利和义务的约束。只有当各方都遵守合同约定并履行自己的义务时，才能实现公平公正的交易，保护双方的合法权益。
总之，通过这次庭审纠纷的旁听体会，我更加深刻地认识到了合同纠纷的庭审过程、法官的专业公正以及合同纠纷案件背后的深层次问题。在未来的生活中，我将更加重视合同的签订，合理遵守合同的约定，以此维护自己的合法权益。同时，我也愿意为了公平正义，积极参与社会文化建设，为营造法治社会贡献自己的一份力量。合同纠纷庭审经历让我更加珍惜和信任法律的力量，坚信在法治的保障下，合同纠纷会得到公正处理，社会将更加有序和稳定。
拒接合同解除告知函篇二
上诉人（一审原告）：
住址：
被上诉人（一审被告）：xx建设发展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路号xx大厦层
上诉人因与被上诉人商品房购销合同纠纷一案，不服xx市xx区人民法院20年月日（20）*民初字第号民事判决书，现提出上诉。
上诉请求
1、改判支持上诉人的全部诉讼请求。
2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。
事实与理由
一、一审判决未予认定被上诉人的违约行为，系属认定事实不清。
依据双方签署的商品房购销合同，被上诉人负有办理房屋权属登记的义务。但是，被上诉人委托不具备资质的机构进行测绘，并将成果提交不动产登记主管机构，此后因相关争议接连发生了一系列的诉讼，直到20年月日才由有权行政机关审核并通过20年月日的.测绘成果。最终测绘成果表明，被上诉人原委托机构进行测绘所取得的成果有误，诉争房产实际建筑面积少于原登记建筑面积。
被上诉人未能审慎审查受托测绘机构的资质，无视委托不具备资质机构进行测绘可能导致测绘成果有误的后果，其错误行为有悖于诚实信用原则，已经违反了商品房购销合同中所规定的办理房屋权属登记义务。一审判决未予认定该违约行为，系属认定事实不清。
二、一审判决未判令自上诉人支付购房款之日起算利息损失，系属适用法律错误。
首先，如前所述，被上诉人存在不委托有资质机构进行测绘的违约行为。依据商品房购销合同所确定的办证期限，被上诉人本应至迟在此期限之前提交合法有效测绘资料以充分履行办证义务。
其次，已如一审判决所认定，据合法有效测绘成果，上诉人所购诉争房产实际建筑面积少于原购房面积，并多支付了购房款。相应地，自支付购房款之日起，上诉人便因多支付的购房款而遭受利息损失。
上诉人认为：正是被上诉人的违约行为，才最终导致了上诉人遭受利息损失，因此，依据合同法第107条等有关规定，被上诉人应赔偿上述利息损失。一审判决适用法律错误。至少，一审法院应当判令被上诉人赔偿自办证期限届满之日起的上诉人利息损失。
三、一审判决认为被上诉人承担上诉人契税损失依据不足，系属适用法律错误。
契税损失确系被上诉人之违约行为造成，自应负相应之法律责任。上诉人维权的请求权基础有多种，有权选择行使其中之一，向税务部门主张退赔的可能性的存在不导致被上诉人违约责任的豁免，上诉人主张权利也不以税务部门不予退赔为前提条件，而且，被上诉人承担赔偿责任后，也可基于有关判决及赔偿的事实向税务部门办理退税。上诉人依据合同法第107条等有关规定主张契税损失及相应利息损失的法律依据充分。
一审判决忽视了上诉人主张的是契税损失赔偿而非超额征收契税的返还，直接以税收单位并非被上诉人为由认定上诉人之诉讼请求没有依据，显然混淆了上诉人与税务部门的税收征管法律关系与诉争双方之间的合同权利义务关系这两个不同的法律关系。上诉人依据合同关系主张损害赔偿并无不妥。
总之，一审判决未能认定被上诉人存在的违约行为，未能判令被上诉人赔偿上诉人的购房款利息损失、契税损失及相应的利息损失，认定事实不清、适用法律错误。上诉人为此向贵院提起上诉，请应予改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。
此致
xx市中级人民法院
上诉人：
20年月日
拒接合同解除告知函篇三
本文系真实案例，为北京市第二中级人民法院唐延明先生为本刊特别提供一、基本案情
4月28日，贾某委托被上诉人某营业部作为有价证券买卖的受托人在某营业部提供的委托买卖有价证券承诺书上签字。该承诺书载明：本人自愿接受《业务条款》的全部内容，且将该条款归入并成为本承诺书的一部分。《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。同日某营业部为贾某开立了委托买卖证券资金专用帐户，贾某遂开始委托其丈夫杜某在某营业部为大、中专户提供的交易场所里下达委托交易指令，买卖股票。9月18日杜某查询得知209月12日，有人从某营业部提供的专户室两台电脑自助委托终端下达委托交易指令，将股东姓名为贾某的12000股爱建股份（600643）和10000股华东医药（0963），并于当日分两次买入17000股银广夏（0557）。贾某以某营业部对其股票被盗卖盗买及不能使其及时减少损失负有责任为由诉至法院，要求某营业部返还12000股爱建股份和10000股华东医药及自被倒卖之日起至返还之日期间发生的红利和送股；赔偿资金45231.72元及其被盗卖之日起至返还之日期间发生的利息；赔偿手续费2532.29元、印花税2894.03元及过户费12元；支付精神赔偿金80000元。
二、判决要旨
原审法院认为，证券公司接受投资者及客户的申请，为客户开立委托买卖证券资金帐户，就与客户之间建立了行纪合同关系。在此关系中证券公司的主要义务是为客户提供行纪服务。行纪服务是证券公司接受客户委托，以自己的名义为客户在证券交易市场进行有价证券的买卖并为客户提供相关的服务。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。贾某为排除本案所涉以驻留委托形式下达委托交易指令进行买卖股票的自为行为，提交、出示了她自己与其丈夫单位的证明，这一证据不能采信，理由是这一证据的内容忽略了细节，用书面形式表达言词内容证据的细节往往是此类证据的核心。
由于我国目前尚无能从事软件安全鉴定的部门，在这种状态下，仅凭客户的怀疑，没有科学的结论为基础支持就推定计算机网络系统不安全是不当的，这种推断，既不令人信服，也不利于证券市场的正常运行，因此，对贾某要求某营业部电脑网络系统不安全应承担责任的主张不予支持。对于贾某主张的是盗卖盗买，因其不能排除自身因密码失窃发生的盗卖盗买股票的可能，又不能进一步提出证据，不予支持。贾某主张的某营业部未尽到管理职责导致股票被盗买盗卖也未能提供充分的证据，不予支持。同时，对于贾的交易情况，某营业部也没有通知的义务。贾某关于《业务条款》?quot;凡使用密码交易产生的一切损失由客户自负“是加重客户责任的格式条款应无效的主张也不能成立。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款的规定，判决：驳回贾某的诉讼请求。
二审法院（北京市第二中级人民法院）经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人亦无异议，本院予以确认。二审法院认为，在股票交易过程中，股票委托交易指令均由客户下达，而客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担，妥善保管密码、防止密码失密是客户的基本义务和责任。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重或扩大客户责任。虽然某营业部认可贾某和其丈夫杜某当天未在某营业部专户室现场，也认可下达委托交易指令的电脑自助委托终端不是贾某通常使用的电脑终端，但仅能证明贾某和其丈夫杜某没有亲自操作下达委托指令，不能排除贾某委托其他代理人进行操作或因贾某自身原因导致密码失密的可能，现贾某无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能向法庭提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善致使他人侵入系统或破解其交易密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某要求某营业部承担其股票被盗卖盗买的民事赔偿责任，缺乏证据，本院不予支持。综上，贾某的上诉主张，均不成立。原审判决处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
三、本案审判中需要研究的主要问题
1、贾某与某营业部之间的主要权利义务关系是什么？
2、《业务条款》的规定是否系扩大贾责任的格式条款，是否有效？
3、本案的举证责任如何分担？
4、贾是否完成了举证责任？
四、法理评析
（一）贾某与某营业部之间的主要权利义务关系
贾某签订的作为承诺书组成部分的《业务条款》载明：凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负。贾某认为该条款是某营业部加重客户责任的格式条款，根据合同法的有关规定属于无效条款。判断该条款是否有效的关键是看该条款的规定是否加重了客户的责任。加重客户责任是不应由客户承担的义务强加在客户身上或将客户的义务扩大化。证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成。这一程序的启动，是客户的委托交易指令。目前我国委托交易指令下达的形式有当面委托、电话委托、传真委托、函电委托、自助委托等多种。本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托。驻留委托是客户或客户的委托代理人，在证券公司提供的交易场所或专户室设置的电脑自助委托终端，用客户本人资金帐号和客户自己设定的交易密码下达委托交易指令的一种自助委托形式。证券公司对于以自助委托方式下达委托交易指令的报盘、交易采用无形交易席位进行。无形交易席位是证券公司的电脑系统与证券交易
所相联网而无须驻场交易员，客户委托交易指令下达后的身份确认、验审资金、证券、报盘都是由电脑完成。电脑对客户身份确认的依据是客户交易的密码和资金帐号，客户下达的委托交易指令在电脑审查确认后，由前置终端处理机和通信网络自动传送到交易所主机进行集合竞价。驻留委托的交易指令下达形式决定了客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据。使用该密码交易所产生的后果由客户承担是这一交易指令下达方式的基本要求。众所周知，客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的根据。正因如此，使用密码交易的后果由客户承担是客户不容置疑的最基本的义务。这一义务既无强加也无扩大。履行这一义务，不仅是客户进入证券交易市场，使用计算机系统下达委托交易指令从事委托交易的前提，也是证券交易市场的交易规则，更是科技高度发展，计算机网络普遍应用时代证券市场安全运行的保障。因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定的.凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重客户的责任，而是双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此，贾某的主张该条款无效不能成立。驻留委托的方式决定了贾某提出?quot;某营业部未经其指令卖出其帐户上的股票属无权代理行为，违反了保护其帐户资金及证券安全的法定义务”的上诉理由难以成立。
（三）本案的举证责任分担问题
贾某认为本案所涉交易是在被上诉人某营业部提供的场地、并利用被上诉人提供的交易系统和交易方式进行的，被上诉人作为服务提供者，应拥有完整和准确的服务记录。法院应当要求被上诉人承担证明本案交易是否是上诉人所为的举证责任。在通常情况下，我国民事诉讼采取“谁主张，谁举证”的原则，只有在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第74规定的情形和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条规定的情形下才适用举证责任倒置的原则。由于本案情形并不属于法律规定的情形，因此，关于举证责任的分担应适用“谁主张，谁举证”的原则，故贾某和某营业部必须就自己的主张提供相应的证据。本案贾某试图追究某营业部的侵权责任，根据我国民法理论，承担侵权责任的条件是：侵权行为的存在、行为人主观上有过错、损害事实的存在、侵权行为与损害的发生具有因果关系，这四个要件可谓却一不可。按照“谁主张，谁举证”的原则，贾某必须就以上四方面提供充分的证据，才能使自己的主张获得法院的支持。在本案中，贾某提交的证据包括股东帐户卡、与某营业部签订的指定交易协议书、9月18日打印的历史委托明细查询表、交割单、资金对帐单、单位出具的贾某夫妇年9月12日上班的证明以及裴泰宏和初状的证人证言。贾某单位出具的证明可以表明其夫妇二人在发生银广夏盗买盗卖的当天均不在现场，但是，这个证据的证明力非常有限，它只能证明贾某夫妇没有亲自操作下达委托指令，单凭股票查询单、交割单、资金对帐单只能证明股票买卖的事实，只能证明贾某财产受到损失，只能证明损害事实的存在。而造成损失的可能性有多种，一是贾某夫妇委托其他代理人进行操作；二是贾某因自身原因导致密码失密；三是某营业部违规操作，盗买盗卖股票；四是其他投资者利用交易软件存在的问题破译密码进行操作。由于贾某提供的证据职能证明没有亲自进行涉案股票的买卖，但是，无法排除其委托他人进行操作或因其自身原因导致密码失密的可能，同时，也无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善使他人侵入系统或破解其密码进行涉案股票买卖的相应证据。因此，贾某尽管蒙受了损失，却不能证明侵权行为的存在。由于难以完成证明侵权行为存在的举证责任，贾某追究某营业部侵权责任已经失去了基础；关于某营业部存在主观过错一项，贾某指出“因某营业部作为证券公司管理混乱，不仅未履行保证投资者帐户内资金、股票安全，提供投资者一个安全防范严密、管理措施完善的金融交易场所的义务，未按中国证券监督管理委员会要求配备管理人员，对内部局域网信息点无安全防护措施，给内部或外部人员进行恶意交易提供条件”。但是其并未就其主张提供某营业部没有尽到应尽的管理义务，提供正常的交易环境的证据，所以，很难认定某营业部主观上存在过错；至于侵权行为与损害的发生具有因果关系，贾某强调某营业部管理混乱以及没有在事后尽到通知的义务。这种说法难以成立。再次，管理责任与贾某的股票在采取驻留委托方式买卖而发生的损失之间不存在因果关系，交易密码通过软件系统是不能取得的。因为，管理人员不足并不必然导致专户室以外的人进入专户室进行交易。更重要是，即使外人进入专户室，使用电脑自助委托终端下达委托交易指令，也需知道客户的资金帐号和交易密码，客户的交易密码和资金帐号没有失密，外人即使进入专户室也无法下达委托交易指令。上述两点足以说明，贾某主张某营业部管理混乱与其受到损害之间具有因果关系证据不充分。关于某营业部未尽通知义务导致损失扩大一说，而证券公司在客户股票交易发生异常没有约定和法定的通知义务，因此，不必为此承担责任。而且，事实上，银广夏在复牌后连续跌停，该股票的持有者根本无法卖出，即使某营业部通知了贾某，也难以减少损失。可以说，承担侵权责任的四个要件中贾某仅仅证明了损害事实的存在，在“谁主张，谁举证”的举证责任分担原则下，这样的举证是远远达不到胜诉要求的。贾某只是对本案的发生作出一番推测，提出了种种可能性，但是，并没有提供充分的证据，因此，贾某没有完成相应的举证责任，只能承担举证不力的后果。
作者：唐延明.北京市第二中级人民法院
来源：同达律师事务所
拒接合同解除告知函篇四
承揽合同是经济活动中常见的一种合同形式，其主要内容是承揽方按照雇主的要求提供劳务或完成特定的任务，并由此得到报酬。但常常会出现承揽合同纠纷，给各方当事人带来很大的损失。本文将以笔者办理的一起承揽合同纠纷案件为例，从审理过程、分析案情、运用法律、加强沟通、提升专业素养等方面，提出一些办案体会和思考。
二、审理过程
本案为一起承揽生产许可证证件的合同纠纷，由于接受委托的承揽方迟迟未能按期完成任务，导致雇主方生产现场被勒令停工，造成严重损失和影响。在审理过程中，我们充分调查取证，搜集相关证据，了解案情核心，基本情况，权利义务等各方之间的关系。并加强庭审程序，完善庭前调解流程，使得案件得到了公正、公平、公开的审理，达到了和谐解决的目的。
三、分析案情
承揽合同纠纷常常存在着严重的信息不对称问题，一方往往得到更多权利和利益，同时缺乏责任和义务方面的规定。在本案件中，我们发现承揽方没有充分考虑任务量和技能水平，导致误期完成，并未在合同中规定违约责任和违约金的计算方法。雇主方也未及时检验合同履行情况，对合同约定的交付时间和质量标准以及索赔程序和方法等也缺乏充分的准备。因此，我们在审理过程中要深入分析具体问题，掌握案情重点，明确执法文化，根据司法实践和权利保护原则理性分析，科学判断，加强与相关部门沟通联动，广泛借鉴相关判例，准确解读法规。
四、运用法律
承揽合同纠纷审理过程中，法律明确，规则适用宜速宜健，才能保证公正、公平、公开的裁判结果。在这里，我们结合案情，依据《合同法》的规定，明确各方当事人的权利义务，夯实法律基础。在裁判过程中，我们采取了多种方式，如讲述案例，制作拼图，开展调研讲座等方法，提高当事人对法律知识的了解和应用，增加司法稳定性和预期性，避免法盲者在讲坛上误解司法。
五、加强沟通
承揽合同纠纷案件通常涉及多个方面，多个领域，多个利益攸关方。为保证审判的科学性和公正性，我们加强了与相关行政机关以及其他司法和非法机关的沟通合作，引导当事人建立沟通、协调、合作的方向，提高司法效率，增加权利保护。此外，我们还推行多元化解决争议的方式，如调解，仲裁等，使案件得到公正解决，避免了锁定资金和精力，扭曲市场。
六、提升专业素养
作为法官，我们需要不断提升和完善自己的综合素质，增加业务能力和状态，以更好地服务社会。在本次承揽合同纠纷的审理过程中，我们深刻认识到法律与实践的相互关系，充分发挥法律职业的专业性、实用性与社会责任感，做好全方位、多维度、多形式的工作，为当事人解决问题，维护公正，创造和谐社会环境。
结论：
承揽合同纠纷案件是市场经济中经常出现的争议类型，需要法官在办案过程中深入分析案情，运用法律，加强沟通，提升专业素养等方面下功夫，寻求化被动为主动的办案策略，不断推进法治化进程，促进社会发展，建设法治社会，为建设和谐社会注入力量。希望我们能够更好地把握审判工作的使命感和责任感，不断提高自身素质和综合能力，更好地履行职责，更好地为人民群众服务。
拒接合同解除告知函篇五
承揽合同纠纷是经济领域常见的一种法律纠纷，其中涉及的法律知识和细节十分繁琐。作为一名法律工作者，我在处理承揽合同纠纷的案件中，不断积累经验、总结教训，从中体悟到了许多办案的心得和体会。接下来，我将结合自身的工作实践，谈谈自己对于承揽合同纠纷的处理经验和感悟。
二、认真审查承揽合同条款
在处理承揽合同纠纷时，首先要认真审查承揽合同中的条款。很多时候，承揽合同中的条款不规范、表述不清，容易导致双方产生争议，给纠纷的解决带来很大麻烦。因此，在审查合同时，要特别注意条款的表述是否严谨，注意填补合同中的空缺和疏漏。更重要的是，在签订合同之前，建议请专业律师帮助审核合同，避免因条款问题而导致合同纠纷的产生。
三、理性分析案件事实第一
承揽合同纠纷案例如同其他案件一样，都需要尊重事实、以事实为依据。在处理案件时，律师和法官应该理性客观地分析和评估案件的事实，避免被情感或经济因素左右。尽量减少人为意愿介入，力求达成公平、合理的判决结果。同时，在案件事实清楚的前提下，合理解释合同条款，体现合同交易公平公正原则。
四、充分预判风险
在承揽合同纠纷中，有些合同纠纷的纠正结果或许没有那么明确，这就需要律师在处理案件时要能够充分预判风险，考虑案件状况不同，运用不同的策略，帮助当事人避免或者规避风险。在处理承揽合同纠纷时，律师应充分了解案件事实，评估案件风险，同时选用不同的法律规则予以处理。避免因为法律规则的错误使用而造成不良影响。
五、寻求和解、协商解决
在处理承揽合同纠纷时，尽管常常需要采用诉讼方式解决问题，但是，律师也应鼓励当事人通过和解、协商解决问题。在司法案件耗时、耗费金钱和精力的同时，采用和解和协商的方式处理案件不仅可以减少纠纷的可能性，可以在较短的时间内解决当事人争议，更有助于维护社会稳定和公平正义。
六、总结
在承揽合同纠纷的办案过程中，律师不能急于求成，应该本着技巧性、合法性、公平性、独立性的原则，依照法律规则，有一定的耐心和毅力。不断总结经验教训，提高工作能力和办理案件的能力。以上是我在承揽合同纠纷办案的心得体会，希望对专业从事于此领域的人员有一定的参考和帮助。同时，也希望更多的人能够进一步了解承揽合同的合法性和规范化，避免出现无谓的争议和法律纠纷。
拒接合同解除告知函篇六
《租赁合同纠纷案司法解释》相关解读：
核心内容：本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释(一)，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读。希望能够帮助广大法律快车合同法的读者。
为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。
【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。
依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。
关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。
否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。
若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。
由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。
第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的;
(二)已经办理登记备案手续的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间。
“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。
第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能继续履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。
出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同。
实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同。
对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除。
第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。
在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”。所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用。
司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。
当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。
第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离(即未形成附合)和不可分离(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。
按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有;出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担。
装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊。
实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。
适用本条的注意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：
(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。
(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。
(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担。
(4)因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。
所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定。
第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意。
对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。
第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任。
在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失。
第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。
本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况：
(1)若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担;
(2)若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担;
(3)若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担;
(4)若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担。
房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：
(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担。
(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用。
(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少;若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用。
(4)因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担。
关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：
(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。
正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】本解释于9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
拒接合同解除告知函篇七
第一段：引入庭审合同纠纷的背景和意义（字数：200）
合同是社会交往中重要的约定，然而，在现实生活中，合同纠纷时有发生。为了公正、公平地解决合同纠纷，法院庭审成为不可或缺的程序。最近，我有幸旁听了一起合同纠纷的庭审，这个经历给我留下了深刻的印象。通过观察双方当事人的辩论和法官的审理过程，我不仅加深了对合同纠纷解决的理解，更明白了法官在庭审中的重要职责。这篇文章将分享我的旁听体验以及我对庭审合同纠纷的心得体会。
第二段：庭审过程中的观察和体验（字数：250）
在庭审过程中，双方当事人的辩论过程格外引人注目。原告和被告都积极为自己辩护，提供了详尽的证据和说辞。双方律师基于法律条款进行辩护，并试图影响法官对案件的理解和判断。法官在庭审过程中保持中立，并积极引导双方就关键问题进行深入讨论。我注意到法官十分注重听取证人的证词，他们详细记录并追问每一个细节，以保证案件的公正处理。此外，法官还要求双方当事人阐明合同条款的意图以及双方当事人的交流和行为。通过这些观察，我深刻认识到庭审对于真相的探求以及双方当事人和律师的角色和责任。
第三段：庭审合同纠纷的重要性（字数：250）
庭审合同纠纷的重要性不仅在于解决具体的案件，更在于构建整个社会的信任体系。合同作为一种法律约束，其约定应该得到全面且有效的执行。庭审合同纠纷可以促使各方认真履行合同，对于恢复受损的信任具有重要意义。同时，庭审也能为合同纠纷的解决提供明确的指导和法律依据。通过公开审理案件，法院将制定一系列的裁决，为类似案件提供先例和借鉴，进一步规范合同行为的预期和要求。
第四段：法官的职责和作用（字数：250）
作为庭审的主持者和裁判者，法官的职责至关重要。在庭审合同纠纷中，法官需要具备良好的法律知识和审判技巧。他们应当全面而客观地审理案件，并重视证据的严谨性和辩词的合理性。此外，法官还需要平衡双方当事人的权益，防止任何一方在庭审过程中受到不公平待遇。我在庭审中看到法官始终保持冷静、客观的态度，并坚决维护庭审的秩序和公正。他们对案件的调查和判断让人印象深刻，展现了法官作为第三方裁决者的重要作用。
第五段：观察与思考的启示（字数：250）
通过旁听庭审合同纠纷的经历，我意识到建立和遵守合同的重要性。对于双方当事人来说，合同的约定应是明确、具体的，以避免可能发生的不确定性。同时，双方在履行合同过程中也要保持良好的沟通和信任，并及时解决出现的矛盾和问题。庭审合同纠纷的过程也提醒了我，作为第三方的法官和律师，需要不断提高自己的专业素养和审判能力，为公正解决合同纠纷发挥更大的作用。对于整个社会而言，信任和执行力是合同法治社会的基石，我们应当共同维护和传承这一价值观。
总结：本文通过旁听庭审合同纠纷的经历，以及对双方当事人、法官和社会的观察和思考，分享了对庭审合同纠纷的心得体会。庭审合同纠纷不仅解决具体的案件，更有助于构建信任体系并规范合同行为。在庭审过程中，法官的职责至关重要，他们需要全面而客观地审理案件，并维护公正和秩序。对于我们每个人而言，建立合同的重要性和遵守约定的责任不容忽视，这是社会和谐稳定的基础。
拒接合同解除告知函篇八
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。
【解读】适用本条应注意如下几个问题：
(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。
(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。
承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。
在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人。
承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。
第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权。
次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。
房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费。
第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。
【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋。本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。
正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。
涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。
房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权。
关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。
承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力。
承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断。承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任。
第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。
折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。
“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。
第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。
在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：
(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。
(2)优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍。
(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权。
出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”。
《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。
第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
【解读】本解释于209月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。