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××房地产项目可行性研究报告
（一）工艺设备选型。
（二）工艺说明。
（三）工艺流程。
三、房地产项目产品营销规划方案。
（一）营销战略规划。
（二）营销模式。
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。
1、投资者分成。
2、企业自销。
3、国家部分收购。
4、经销人代销及代销人情况分析。
（三）促销策略。
……。
××房地产项目可行性研究报告
1.项目建设背景。
2.项目概况。
(1)项目名称：___________________________。
(2)建设地点：___________________________。
(3)建设单位：___________________________。
(4)企业性质：___________________________。
(5)经营范围：___________________________。
(6)公司类别：___________________________。
(7)资质等级：___________________________。
(8)企业概况：___________________________。
(9)工程概况：___________________________。
(10)资金来源：__________________________。
5.研究结论及建议。
6.主要经济技术指标。
项目主要经济技术指标见表1。
表1项目主要经济技术指标。
1.当前住宅市场现状。
2.商品房市场现状与市场需求。
3.商品房的市场需求及发展。
4.当前住宅市场面临的矛盾和问题。
5.营销战略。
1.项目选址。
2.建设条件。
2.1位置优越。
2.2交通方便。
2.3建设场区“五通”条件具备。
供水：____________________________。
供电：____________________________。
煤气：____________________________。
通讯：____________________________。
场地：____________________________。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全。
2.5土地征用情况。
1.建筑面积的内容。
2.功能设施标准。
2.1建筑使用功能。
2.2设施标准。
(1)住宅装饰及设施标准。
(2)小区配套设施。
2.3住宅户型规划。
3.工程项目一览表。
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2主要工程量一览表。
1.建设场地环境。
1.1地形。
1.2场地自然条件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地质：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地质评价：
2.总体规划布局。
2.1片区规划。
2.2小区整体规划设计原则。
2.3总平面布局。
2.4交通组织。
2.5规划指标。
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3项目建筑技术经济指标。
3.建筑方案设计。
3.1建筑方案总体构思。
3.2平面设计。
(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4项目住宅经济技术指标。
(2)公用建筑。
3.3立面设计。
4.结构设计。
4.1基础造型及处理。
4.2上部结构。
5.公用设施方案。
5.1供水排水。
5.2供电。
(1)供配电系统。
(2)照明及电力设备。
5.3供气。
5.4中央空调。
5.5弱电设计。
6.消防。
7.环境保护。
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目建议书批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
1.投资估算。
总投资造价见表5和附表1。
表5项目投资估算。
单位：万元。
2.资金筹措。
详见附表2。
1.住宅销售价格。
2.销售进度及付款计划。
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6各类建筑销售计划表(%)。
3.税费率。
本报告采用的各种税费率见表7。
表7税费率表(%)。
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清偿能力分析。
6.资金平衡分析和资产负债分析。
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析。
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8.临界点分析。
详见表9。
表9临界点分析表。
9.主要经济指标。
项目的主要经济指标见表10。
表10主要经济指标表。
1.市场风险分析。
2.经营管理风险分析。
3.金融财务风险分析。
房地产项目可行性研究报告
第二章项目背景和发展概况。
第三章市场分析与建设规模。
第四章建设条件与厂址选择。
第五章工厂技术方案。
第六章环境保护与劳动安全。
第七章企业组织和劳动定员。
第八章项目实施进度安排。
第九章投资估算与资金筹措。
第十章财务效益、经济与社会效益评价。
第十一章可行性研究结论与建议。
总论作为可行性研究报告的首章，要综合叙述研究报告中各章节的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。总论章可根据项目的具体条件，参照下列内容编写。
§1.1项目背景。
§1.1.1项目名称。
企业或工程的全称，应和项目建议书所列的名称一致。
§1.1.2项目承办单位。
承办单位系指负责项目筹建工作的单位（或称建设单位），应注明单位的全称和总负责人。
§1.1.3项目主管部门。
注明项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。
§1.1.4项目拟建地区、地点。
§1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表。
如由若干单位协作承担项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。
§1.1.6研究工作依据。
在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：
（1）项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。
（2）可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。
（3）国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。
（4）根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。
§1.1.7研究工作概况。
（1）项目建设的`必要性。简要说明项目在行业中的地位，该项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求；项目拟建的理由与重要性。
（2）项目发展及可行性研究工作概念。叙述项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。
英文报告格式·会议报告格式·读书报告格式·工作报告的格式。
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。
§1.2.1市场预测和项目规模。
（1）市场需求量简要分析。
（2）计划销售量、销售方向。
房地产开发项目的可行性研究报告
xx年12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参加本届展会，从侧面反映开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。
“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在xx年中国gdp增长的9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。
中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。
以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。
xx年中国住宅投资占gdp比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业(汽车、医药、房地产)之一，已持续了50多年。
中国的城镇人口将达到10.2亿人年均增长4%城镇住宅存量面积将达到330亿平方米比xx年将净增198.5亿平方米年平均需净增12.4亿平方米。”
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温。
1、湖北省宏观政策的指导。
xx年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房。
自xx年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。
荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。
xx年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%;xx年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《xx年荆州市经济运行特点、问题及对策》)。
xx年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8.5%，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7.2%;农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20.0%，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。(摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《xx年经济发展情况新闻发布稿》)。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。
近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况。
荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭。
1、旧城改造，造成了需求量的增加。
鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，xx年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
第二章项目概况。
一、建设地址。
新风小区二期工程——城南春天项目(以下简称“本项目”)位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模。
“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2xx平方米。
本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市xx年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8xx平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约xx人。
三、总体规划设计理念。
3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思。
本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。
1、规划结构。
小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。
2、建筑单体设计。
小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。
小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。
3、建筑环境及园林景观设计。
整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。
规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。
设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。
根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。
保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。
小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理。
优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。
本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。
本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。
小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。
此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁;园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施的保护;公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
第三章项目市场分析与整合营销。
一、项目市场分析。
1、地段环境优越。
本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计xx年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
2、周边生活配套完善。
本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜场、金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。
3、园林景观设计突出。
本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等(详见p.5“建筑环境及园林景观设计”)。
4、教育配套优势显著。
自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。
本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。
5、建筑施工品质过硬。
房地产开发项目的可行性研究报告
二、工作依据。
三、研究范围。
四、工作概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司根据富宁县城市总体规划和城市建设的发展情况，积极投资兴建富宁县水岸花园项目。公司组织工程技术人员，专门成立编写《富宁县水岸花园项目可行性研究报告》小组。该小组本着客观、科学和对项目认真负责的精神，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致的研究、讨论，按照富宁县房地产现状和城市规划的有关要求，并依据海口市设计院关于《富宁县水岸花园建筑方案设计》确定了项目的`建设规模和实施方案，在此基础上编制了本可行性研究报告。
五、建设单位概况。
富宁县中浩房地产投资有限公司是一家具有法人资格，独立核算，自负盈亏的有限责任公司，主营房地产开发。公司成立于9月，地址为富宁县新华镇冷冻厂东侧。注册资金伍佰万元人民币，实收资本伍佰万元人民币。公司在职员工28人，其中高级工程师1人，中级职称7人，技术员12人，技术力量较强，管理水平较高，尤其是公司董事长曾照远先生，业务素质高，领导能力强，对市场认识充分，善于把握机会，凭籍多年从事房地产开发的丰富经验，先后开发多个房地产项目，在房地产市场上独树一帜，取得了显着的经济效益和社会效益。
六、项目建设地点。
本项目位于富宁县新华镇新兴社区那力小组(国道323线旁)，东临富宁县冷冻厂，西临幸福家园小区，南临普厅河，北临323国道，地势基本平坦，便于建设。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。
七、建设规模。
富宁县水岸花园项目规划用地面积55100m2，,总建筑面积65684m2，住宅54517m2、商业11167m2;停车位500辆，小区规划总居住户数478户,绿化覆盖率41.2%，容积率1.2，建筑密度22%。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。
八、物业管理。
该项目建成后，将通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定，为居民和商家提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
九、建设实施计划。
富宁县水岸花园项目建设期计划为3年，自1月至12月竣工，完成商住楼建筑面积65684m2。
十、投资估算。
水岸花园项目建设总投资15534万元，其中：建安工程费9853万元，工程建设其他费4795万元，预备费732万元，贷款利息154万元。
十一、资金筹措。
1、公司自筹资金3500万元;2、申请银行贷款1000万元;3、其余资金通过房屋预售筹集资金解决11034万元。
十二、经济和社会效益。
该项目的开发建设符合国家产业政策和富宁县城市发展规划，对于改善城市面貌，推进富宁县城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带富宁县第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2592万元，上缴各种税收2849万元，具有良好的经济效益和社会效益。
房地产开发项目可行性研究报告
项目可行性研究的编制是确定建设项目之前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
1.项目建设背景。
2.项目概况。
(1)项目名称：___________________________。
(2)建设地点：___________________________。
(3)建设单位：___________________________。
(4)企业性质：___________________________。
(5)经营范围：___________________________。
(6)公司类别：___________________________。
(7)资质等级：___________________________。
(8)企业概况：___________________________。
(9)工程概况：___________________________。
(10)资金来源：__________________________。
5.研究结论及建议。
6.主要经济技术指标。
项目主要经济技术指标见表1。
表1项目主要经济技术指标。
1.当前住宅市场现状。
2.商品房市场现状与市场需求。
3.商品房的市场需求及发展。
4.当前住宅市场面临的矛盾和问题。
5.营销战略。
1.项目选址。
2.建设条件。
2.1位置优越。
2.2交通方便。
2.3建设场区“五通”条件具备。
供水：____________________________。
供电：____________________________。
煤气：____________________________。
通讯：____________________________。
场地：____________________________。
2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全。
2.5土地征用情况。
1.建筑面积的内容。
2.功能设施标准。
2.1建筑使用功能。
2.2设施标准。
(1)住宅装饰及设施标准。
(2)小区配套设施。
2.3住宅户型规划。
3.工程项目一览表。
依据初步规划方案，主要工程项目见表2。
表2主要工程量一览表。
1.建设场地环境。
1.1地形。
1.2场地自然条件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地质：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地质评价：
2.总体规划布局。
2.1片区规划。
2.2小区整体规划设计原则。
2.3总平面布局。
2.4交通组织。
2.5规划指标。
根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。
表3项目建筑技术经济指标。
3.建筑方案设计。
3.1建筑方案总体构思。
3.2平面设计。
(1)住宅。住宅经济技术指标见表4。
表4项目住宅经济技术指标。
(2)公用建筑。
3.3立面设计。
4.结构设计。
4.1基础造型及处理。
4.2上部结构。
5.公用设施方案。
5.1供水排水。
5.2供电。
(1)供配电系统。
(2)照明及电力设备。
5.3供气。
5.4中央空调。
5.5弱电设计。
6.消防。
7.环境保护。
本项目计划在左右的时间内建成。建设进度计划如下：
______年______月______日：项目。
建议书。
批复。
______年______月______日——______年______月______日：编制可行性研究报告并报批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案设计。
______年______月______日：综合管网设计。
______年______月——______年______月：施工图设计。
______年______月：报建、领取建设规划许可证。
______年______月______日：工程开工。
______年______月：完成投资的25%，开始预售。
______年______月：主体工程断水。
______年______月——______年______月：单体工程验收。
______年______月——______年______月：分项工程验收。
______年______月：正式入住。
1.投资估算。
总投资造价见表5和附表1。
表5项目投资估算。
单位：万元。
2.资金筹措。
详见附表2。
1.住宅销售价格。
2.销售进度及付款计划。
本项目计划在_____年内完成销售，各年销售计划见表6。
表6各类建筑销售计划表(%)。
3.税费率。
本报告采用的各种税费率见表7。
表7税费率表(%)。
项目盈利能力详见附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清偿能力分析。
6.资金平衡分析和资产负债分析。
资金平衡分析详见附表3-8，资产负债分析详见附表3-9。
7.敏感性分析。
将开发产品投资、售房价可选择、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。详见表8及敏感性分析图(略)。
8.临界点分析。
详见表9。
表9临界点分析表。
9.主要经济指标。
项目的主要经济指标见表10。
表10主要经济指标表。
1.市场风险分析。
2.经营管理风险分析。
3.金融财务风险分析。
房地产项目可行性研究报告模板
总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案。
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第十一部分房地产项目风险分析及风险防控。
镇房地产开发项目可行性研究报告
xx市xx小镇房地产开发项目规划用地位于xx市xx区北部，xx北路东侧，规划用地面积66570m2。
规划用地北侧紧邻xx城区主要道路—xx路，西侧临近xx北路，东侧、南侧为棚户区。
规划地块交通区域位置优越，周边紧邻xx路、xx北路等城市主干道。规划区南侧的规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富的城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。
xx市xx小镇房地产开发项目规划将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代化气息的生态式居住小区。本小区占地66570m2，购置土地费用5000万元，计划总投资27669万元，规划建设高层住宅7栋，多层住宅13栋，临街为2层商业门市。规划建筑面积共计123700m2，其中高层55360m2，多层46470m2，车库2505m2，商业19365m2。经分析论证认为，该项目符合xx市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好;工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀;各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理、比价优势明显;项目建成后，可解决和改善城市居民的住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。
从20xx年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了20xx年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积13.6平方米，与建设小康社会要求人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。
据世界银行统计资料显示，人均gdp达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。20xx年我国人均gdp为830美元，20xx年达到了870美元，20xx年达到1000美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着gdp的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的gdp增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。
201x年的房地产调控拉开帷幕，楼市各项政策持续收紧。然而，在投资渠道不足的大背景下，房地产开发市场依然走红，房地产开发贷款连续11个月保持增长态势，楼市已成为资金“蓄水池”。
国家统计局数据显示，201x年1至11月，房地产开发企业资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，同比增长25.0%。房地产开发企业资金来源中个人按揭贷款达到7937亿元，同比增长13.2%。
从单月数据看，随着调控的不断深入，房地产开发企业新增国内贷款同比增速呈现大幅波动，但较去年同期只升不降。
201x年4月，有关部门出台房地产调控政策。1至5月，房地产开发企业资金来源中的新增国内贷款同比增速高达43.6%。随着调控的深入，1至6月房地产开发企业新增国内贷款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地产开发企业新增国内贷款重新突破千亿大关，达到1044.72亿元，同比增长18.83%。
201x年4月18日---中国国家统计局数据显示一季度房地产开发投资继续保持逾30%的高增长,数据显示,全国1-3月完成房地产开发投资8,846亿元人民币,同比增34.1%;房屋新开工面积39,842万平方米,同比增长23.4%。
按揭贷款两项就占房地产开发企业资金来源的30%以上，加上其他名目的贷款，占比将更高。
李晓东说，从结构上看，新增国内贷款多流入到大中型房地产企业，这些企业是靠规模扩张来赚钱。因此，今年房地产开发企业资金更多地流向了房屋建设领域，未来一段时间房屋供给将有所加大。
住宅小区是现代化城市的细胞，它的建设与城市的发展密切相关，一方面，住宅小区的建设受到城市发展条件的制约，要紧紧围绕着现代化城市的标准进行建设;另一方面，住宅小区的建设反过来又会促进城市的发展，并为之带来巨大的经济效益、社会效益和环境效益。
城市化以及随之而来的现代化城市是人类社会生产力发展到较高水平的产物。伴随着社会进步和城市的发展，住宅小区的建设理念也在不断发生变化。
我国改革开放20年来国民经济迅速发展，人民生活水平不断提高，城市环境不断改善，人们的消费观念也发生了深刻的变化。人们家居理念由原来的“安置型”向“舒适型”过渡。人们对住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒适，更加个性化，要求其更符合现代化节奏。对环境则追求回归自然、追求美的和谐与统一。对住宅配套设施的要求也向更加齐全、方便、安全发展。随着经济的发展和城市的进步，居家理念已由“安居”向“小康”发展。
改革开放以来，我国家庭规模和家庭结构都发生了很大变化，家庭平均规模不断缩小，到1995年统计，我国城镇人口户均已下降到3.3人/户，近几年家庭还日益出现核心化趋势。由于住宅是家庭的载体，所以家庭规模及结构的变化必然引起人们对住宅需求的变化。例如，购房者趋于年轻化，知识化，他们更关注住宅的高品位，对居住空间要求更加现代、实用、合理，功能更完备。比如，在功能配备上希望住宅能更好满足网络化通信的要求，要求居住区能有更加浓郁良好的文化氛围，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物业管理服务等等。
自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我国在住房制度改革方面已进行了许多探索与实践。1998年7月国务院(1998)23号文件提出了深化城镇住房制度改革的指导思想和基本原则，并明确指出了“停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化;适应和完善住宅供应体系;发展住房金融;培育和规范住房交易市场”的改革目标。这项新政策的出台，对人们的住房观念产生了较大的影响，住宅商品市场也得以快速发展和成熟，住宅商品的生产建设纳入到市场化运行的轨道。居住者在住宅选择上，可以更加自由地依据自身的购买目标、生活品味、家庭特点及收入水平来选择。住宅商品的价值取向也在更高更好的层面上得到拓展，走向差异化，多元化。
顺应住宅商品化的趋势，开发商的建设理念也在向更高水平发展，传统的“产品观念”正在走向“市场营销观念”和“社会营销观念”;开发商已从过去纯粹的产品生产者转变为居民居住生活的构筑者。当前“以人为本”，“可持续发展”，将物质、文化、科技等等融为一体，已成为众多开发商的不懈追求。
xxxx地产开发公司凭借良好的社会信誉和多年的房地产运作经验，在项目运作中拥有优势，,其经营理念“**地产，诚信百年”在xx地区树立了诚信的榜样，从而使该项目在社会上建立了良好的品牌优势。xxxx小镇项目又是xxxx地产开发公司在xx开发的一个重点项目,公司有信心有理由把她做成一个优良工程、精品工程。
房地产项目可行性研究报告范文
1、项目背景。
2、建设单位基本情况。
3、项目建设意义及重要性。
4、存在问题及建议。
二、房地产项目市场分析和营销战略。
1、房地产市场概况。
2、市场预测。
3、营销战略。
三、建设条件与场址选择。
1、建设条件。
2、场址选址。
1、建设规模。
2、功能标准。
1、建筑方案。
2、平面布置方案。
3、配套公用工程。
六、项目实施进度安排。
1、工程项目管理。
2、项目实施进度。
1、投资估算。
2、资金筹措。
3、投资使用计划。
1、生产成本和销售收入估算。
2、财务评价。
3、不确定性分析。
4、敏感性分析。
九、社会效益分析。
1、社会效益分析。
2、项目与所在地区互适性分析。
十、风险分析。
1、风险类别。
2、风险应对措施。
1、结论。
2、建议。
附件：
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件。
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件。
3、自有资金存款证明。
4、相关银行贷款承诺。
5、其他相关证明材料。
6、项目财务分析报表。
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房地产项目可行性研究报告
1.封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
2.摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
3.目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
4.正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：
b、市场调查和分析;。
c、规划设计方案;。
d、建设方式和建设进度;。
e、投资估算及资金筹措;。
f、项目财务评价;。
g、风险分析;。
i、研究人员对项目的建议;。
j、相应的附表。
5.附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
6.附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
房地产项目可行性研究报告
徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般在100-200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%。丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中贾汪区中部的大洞山为全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔122.9米。平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30-50米之间。
徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。
拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统。
徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为2284至2495小时，日照率52%至57%，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。气候资源较为优越，有利于农作物生长。主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。
二、历史沿革。
徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作。原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起。
春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县。
楚汉时，西楚霸王都彭城。西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城。
三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州。
魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城。
隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地。
五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县。
宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频。
明初徐州曾直隶京师，后属南京。
清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县。
民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山(徐州)。
日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会。抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省。
中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市。此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化。1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市。徐州市现辖5区6县(市)。
三、区划经济。
徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。至20xx年1月，全市五区六县(市)，共有41个街道办事处，114个镇政府，10个政企单位。
图表1徐州市地区生产总值。
国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强。初步核算，20xx年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点。其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%;第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%;第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%。人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元。产业结构逐步优化。高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高1.3个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点。城市化进一步发展。20xx年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点。初步核算，20xx年1—11月份，实现生产总值1923.72亿元，累计比上年同月增长32.73%，是近十年来的新高。
房地产项目可行性研究报告
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
第六部分房地产项目环保、节能与劳动安全方案。
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的'最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
第十一部分房地产项目风险分析及风险防控。
小区房地产开发项目可行性研究报告
一、项目背景。
1、项目名称：居住小区(暂定名)。
(1)《城市居住区规划设计规范》。
(2)《a市城市拆迁管理条例》。
(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》。
(4)《住宅设计规范》。
(5)《住宅建筑设计标准》。
(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》。
(7)《城市道路绿化规划及设计规范》。
(8)《高层民用建筑设计防火规范》。
3、项目概况。
1)地块位置：该基地东起，南至路，西至路、北至，围合区内土地面积约平方米，该地块属a市类地段。
2)建设规模与目标：
土地面积：亩(平方米)。
容积率：
开发周期：
3)周围环境与设施。
(1)步行约10分钟可至a市中心。
(2)西侧为市城市中心景点。
(3)东侧为城市绿化带，南侧为广场。
(4)西南靠近a市小学。
(5)北面为a市人民银行。
4、项目swot分析。
优势及机会。
(1)该项目地处a市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。
(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
(6)该项目以毛地出让，起价元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。
(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。
(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。
(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁。
(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。
(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的`测算具有一定的不确定性。
(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。
(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。
(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。
(18)花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。
(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析。
1a市概况(参考)。
a市位于河南岸，面积平方公里，人口万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%，和被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2a市房地产住宅市场分析。
a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。19至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。
二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。
表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。
表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。
表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元;房地产业上缴国家税收2800万元。
房地产可行性研究报告
做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.
3.规划设计方案优选。
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.
4.开发进度安排。
对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度.房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。
5.项目投资估算。
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算。
根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.
7.项目财务评价;。
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.
2用途编辑。
房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：
根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发(20xx)20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。
同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。
我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。
此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。
主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。
企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。
房地产项目可行性研究报告
(一)开发项目区位条件。
天和园小区位于小清河北路，地处济南市倾力打造的滨河新区之中，南邻小清河，于济南动物园隔河相望，东临洛口服装市场，西至无影山北路，处于小清河于太平河环绕之中。小区周边配套设施齐全，交通便利，洛口服装城，金牛建材市场，银座购物广场，军区总医院为生活带来全方位便利，五十六中，二十八中，济南师范，金牛小学营造浓厚教育氛围，紧邻的动物园，药山公园，黄河森林公园以及政府投入86亿巨资改造的小清河景观，营造了舒适的居住环境。
(二)规划方案。
天和园小区秋园一号楼项目占地13亩，规划面积1.89万平方米，建筑密度22%，绿化率15%，天和园小区分为春，夏，秋，冬四个园区。其中一期工程春园，冬园及夏园，秋园部分楼盘已建设完成，并投入使用，入住率达99%。
二投资环境分析。
(一)宏观环境分析。
1.随着新。
2.目前北京，上海等一线城市的纯商品房的房价收入比均超过14，存在明显的房价泡沫，而二线城市的房价收入比基本维持在3-6之间，楼价相对合理，而且随着二线城市的收入水平和发展水平的逐年提高，城市的楼价还有较大的上涨空间。
(二)微观环境分析。
1.20上半年济南房地产市场回顾。
(1)年初新政颁布后，济南巿政府土地放量谨慎，第一季度仅有少量土地上巿，四月份开始，优质地块纷纷上巿，实力开发商拿地热情高涨，土地巿场成交火热，部分地块甚至由于超过最高限价而流拍，土地巿场的繁荣侧面反映出开发商看好房地产巿场的前景。
(2)在新增供应量的带动下，济南房地产巿场供需两旺。
年上半年，绿地、恒大、中海等品牌开发商大量推盘，在强劲刚性需求的拉动下，济南房地产巿场成交量稳步增长。国家颁布的调控政策，一定程度上抑制了房价的上涨步伐，挤出了大量投资需求，刺激了巿场中潜在刚性需求的释放，对济南房地产巿场的健康发展起到了积极作用。
(3)郊区大盘的崛起，促使济南房地产巿场郊区化趋势开始呈现。绿地国际花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、万象新天等郊区项目的大量上巿成交，导致郊区大盘对巿场的影响加强，济南房地产巿场郊区化趋势开始出现。由于巿中心土地稀缺，旧城改造风险较大，城郊土地对开发商的吸引力日渐增强。
2.济南市土地市场分析。
附一：2011年1-6月份土地挂牌及成交信息一览表：
(1)2011年月度土地市场分析。
详看各月数据，在经历1-3月的低谷之后，4、5月迎来了一个相对爆发的时期，4月份土地放量供应在5月得到释放，6月份成交回落，以5月份为例：当月成交108万平方米，形成当月百万方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交类型分析。
2011年上半年土地成交类型分析。
2011年上半年，居住类用地共成交土地114.67万平方米，成交土地宗数23宗，成交楼面均价为1499.95元/平米;商业和金融用地成交面积为32.38万平米，成交土地宗数为19宗，成交楼面均价为3150.51元/平米。
(3)区域土地市场成交情况。
综合以上两个图的各项数据可以发现，滨河板块延续了去年热点片区的关注度，楼面地价仍有较大幅度的涨幅;以及今年开始远东邢村唐冶板块的土地成交的放量，相信在未来三到五年内，滨河板块和邢村唐冶板块会成为开发商和市民持续关注的热点。
3.济南市普通住宅市场概况。
2011年上半年住宅市场总供应量为18845套，较去年同期大幅下滑，其中新增供应量11826套，共消化房源12358套，136.86万平米，总销售额为111.64亿元。从价格看，一季度价格下滑明显，4月份开始市场回暖，供应成交开始放量，价格反弹;截止到6月底，整体均价为8304元/平米(含章丘板块)。
房地产项目可行性研究报告
一、项目地块概况。
(一)地块自身状况。
(二)地块周边污染状况。
(三)地块周边生活服务配套状况。
1、购物配套。
2、邮政配套。
3、金融配套。
4、娱乐配套。
5、餐饮配套。
6、医疗配套。
7、教育配套。
8、其它。
二、城市整体市场调查与分析。
(一)城市宏观环境调研结论列示。
(二)城市房地产市场现状及发展趋势。
1、城市房地产市场现状。
2、城市房地产市场发展趋势。
三、区域市场调查与分析。
(一)区域市场总体状况调查与分析。
(二)区域房地产市场调查与分析。
2、区域房地产市场分析。
四、城市类似项目调查与分析。
五、项目swot分析。
(一)优势分析(strength)。
(二)劣势分析(weakness)。
(三)机会点分析(opportunity)。
(四)威胁点分析(threats)。
六、项目初步定位。
(一)物业类型定位。
定位：
定位依据：
(二)目标客户定位。
定位：
定位依据：
(三)价格定位。
定位：
定位依据：
一、项目投资估算及财务可行性分析的`依据。
二、项目主要经济技术指标。
三、项目投资与成本费用估算。
(一)开发成本估算。
1、土地使用权出让金。
2、前期工程费。
3、建安工程费。
4、智能化设施费用。
5、配套工程费。
6、景观及道路工程费。
7、公共设施(会所)建设费。
8、规费。
9、建设项目收费。
10、监理工程费。
11、不可预见费。
12、开发成本。
(二)开发费用估算。
1、管理费用。
2、财务费用。
3、销售费用。
4、开发费用。
(三)总成本费用汇总及分摊表。
四、项目投资及资金筹措计划。
(一)项目投资及资金筹措计划。
(二)贷款本息偿还计划。
五、项目销售测算。
1、住宅销售单价的确定。
2、销售收入预测。
六、财务分析。
七、损益表与静态盈利分析。
八、现金流量表与动态盈利分析。
1、全部投资现金流量表(单位：万元)。
2、自有资金现金流量表。
九、资金来源与运用表。
十、项目不确定性分析。
(一)敏感性分析。
(二)临界点分析。
十一、评估结论。
房地产项目可行性研究报告
2、项目主办单位简介。
3、主办单位之合作意想及尽职调查结论。
二、项目投资环境和市场研究。
1、项目所在地概况及经济发展基本情况。
2、项目所在地房地产发展及市场的'基本情况。
a、房地产开发企业发展概况。
b、房地产开发工作量增加概况。
c、商品房的销售概况。
d、房地产开发企业经济收益概况。
e、项目所在地房地产市场的展望。
三、项目所在地周边高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况。
1、供应情况。
2、需求情况。
3、物业出租情况。
4、项目所在地房地产开发的总体评价。
5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议。
6、项目开发及技术设计方案的分析及比较。
四、地块及周围环境、建筑开发条件。
1、地理位置及道路交通。
2、地形、地质。
3、附近商业及生活配套;市政基础及公建配套设施。
4、综合评述。
五、地块撤迁安置情况。
六、地场三通一平的安排。
七、项目开发建设及经营的组织与实施计划。
八、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划。
1、基本参数。
2、土地成本。
3、建安工程成本。
4、前期费用。
5、红线内外工程及公建配套。
6、不可预见费。
7、开发期税费。
8、资金筹措计划及财务费用。
a、资金筹措。
b、财务费用。
(一)售楼收入的测定。
1、住宅销售单价的测定。
2、商铺销售单价的测定。
3、单位销售单价的测定。
4、建议销售价。
5、实际销售总收入。
(二)项目经营管理费用收入与支出。
(三)经营税费及所得税的缴交。
(四)土地增值税。
(五)所得税。
十、项目经济效益分析。
十一、项目盈亏能力分析。
1、内部收益率(irr)。
2、净现值(npv)。
3、净现值率(npvr)。
十二、项目的不确定性分析。
1、项目盈亏平衡分析。
2、项目敏感性分析。
3、概念分析。
十三、公司对项目控制方式及人力资源配置。
1、项目的控制方式及组织机构设想与建议。
2、项目对人力资源的要求及现有人力资源状况分析。
3、公司可用于项目的人力资源。
4、拟派人员与项目的适应性。
5、拟新聘人员的要求。
十五、项目综合经济评价。
十六、有关说明及建议。
十七、项目主要经济数据、指标综合付表、付图。
1、项目综合效益表。
2、项目动态、综合表。
3、项目投资利息估算表。
4、土地增值税计算表。
5、项目敏感性分析表。
6、概率分析表。
7、项目盈亏平衡分析曲线图。
8、项目敏感性分析图。
房地产项目可行性研究报告
第一节项目背景。
第二节主要技术经济指标表。
第三节项目进度安排。
第五节存在问题及建议。
一、国家及行业发展规划、二、项目发起人和发起缘由。
第二节项目发展概况。
第三节项目建设的必要性。
一、现状与差距、二、发展趋势、三、项目建设的必要性、四、项目建设的可行性。
第四节投资的必要性。
第三章老年活动中心房地产行业市场分析与建设规模。
第一节市场调查。
第二节老年活动中心房地产行业市场预测。
一、国内市场需求预测、二、产品出口或进口替代分析、三、价格预测。
第三节老年活动中心房地产行业市场推销战略。
一、营销方式、二、营销策略、三、促销价格制度、四、产品销售费用预测。
第四节老年活动中心房地产项目产品方案和建设规模。
一、产品方案、二、建设规模。
第五节老年活动中心房地产项目产品销售收入预测。
第四章老年活动中心房地产项目建设条件与厂址选择。
第一节资源和原材料。
一、资源评述、二、原材料及主要辅助材料供应、三、需要作生产试验的原料。
第二节建设地区的选择。
一、自然条件、二、基础设施、三、社会经济条件、四、其它应考虑的因素。
第三节厂址选择。
一、厂址多方案比较、二、厂址推荐方案。
第五章老年活动中心房地产项目工厂技术方案。
第一节项目组成。
第二节生产技术方案。
第三节总平面布置和运输。
一、总平面布置原则、二、厂内外运输方案、三、仓储方案、四、占地面积及分析。
第四节土建工程。
第五节其他工程。
一、给排水工程、二、动力及公用工程、三、地震设防、四、生活福利设施。
第六章老年活动中心房地产行业代表企业研究。
第一节老年活动中心房地产有限公司一。
第二节老年活动中心房地产有限公司二。
第三节老年活动中心房地产有限公司三。
第七章老年活动中心房地产项目环境保护与劳动安全。
第一节建设地区的环境现状。
第二节项目主要污染源和污染物。
一、主要污染源、二、主要污染物。
第三节项目拟采用的环境保护标准。
第四节治理环境的方案。
第五节环境监测制度的.建议。
××房地产项目可行性研究报告
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
（一）项目环境保护设计依据。
（二）项目环境保护措施。
（三）项目环境保护评价。
（一）项目资源利用及能耗标准。
（二）项目资源利用及能耗分析。
（一）项目节能设计依据。
（二）项目节能分析。
（一）项目消防设计依据。
（二）项目消防措施。
（三）火灾报警系统。
（四）灭火系统。
（五）消防知识教育。
（一）项目劳动安全设计依据。
（二）项目劳动安全保护措施。
房地产可行性研究报告
1.1.3房地产项目主管部门。
1.1.5研究工作概况。
1.2编制依据与原则。
1.2.1编制依据。
1.2.2编制原则。
1.3研究范围。
1.3.1建设内容与规模。
1.3.2房地产项目建设地点。
1.3.4建设总投资及资金筹措。
1.3.5投资计划与还款计划。
1.3.6房地产项目建设进度。
1.3.7房地产项目财务和经济评论。
1.3.8房地产项目综合评价结论。
1.4主要技术经济指标表。
1.5结论及建议。
1.5.1专家意见与结论。
1.5.2专家建议。
第二章房地产项目背景和发展概况。
2.1房地产项目提出的背景。
2.1.1国家或行业发展规划。
2.1.2房地产项目发起人和发起缘由。
2.2房地产项目发展概况。
2.2.1已进行的调查研究房地产项目及其成果。
2.2.2试验试制工作情况。
2.2.3厂址初勘和初步测量工作情况。
2.2.4房地产项目建议书的编制、提出及审批过程。
2.3投资的必要性。
第三章房地产项目市场分析与预测。
3.1市场调查。
3.1.1拟建房地产项目产出物用途调查。
3.1.2产品现有生产能力调查。
3.1.3产品产量及销售量调查。
3.1.4替代产品调查。
3.1.5产品价格调查。
3.1.6国外市场调查。
3.2市场预测。
3.2.1国内市场需求预测。
3.2.2产品出口或进口替代分析。
3.2.3价格预测。
3.3市场推销战略。
第四章产品方案设计与营销战略。
4.1产品方案和建设规模。
4.1.1产品方案。
4.1.2建设规模。
4.1.3产品销售收入预测。
4.2市场推销战略。
4.2.1推销方式。
4.2.2推销措施。
4.2.3促销价格制度。
4.2.4产品销售费用预测。
第五章建设条件与厂址选择。
5.1资源和原材料。
5.1.1资源评述。
5.1.2原材料及主要辅助材料供应。
5.1.3需要作生产试验的原料。
5.2建设地区的选择。
5.2.1自然条件。
5.2.2基础设施。
5.2.3社会经济条件。
5.2.4其它应考虑的因素。
5.3厂址选择。
5.3.1厂址多方案比较。
5.3.2厂址推荐方案。
第六章房地产项目技术、设备与工程方案。
6.2生产技术方案。
6.2.1技术来源途径。
6.2.2生产方法。
6.2.3技术参数和工艺流程。
6.2.4主要工艺设备选择。
6.2.5主要原材料、燃料、动力消耗指标。
6.2.6主要生产车间布置方案。
6.3总平面布置和运输。
6.3.1总平面布置原则。
6.3.2厂内外运输方案。
6.3.3仓储方案。
6.3.4占地面积及分析。
6.4土建工程。
6.4.1主要建、构筑物的建筑特征与结构设计。
6.4.2特殊基础工程的设计。
6.4.3建筑材料。
6.4.4土建工程造价估算。
6.5其他工程。
6.5.1给排水工程。
6.5.2动力及公用工程。
6.5.3地震设防。
6.5.4生活福利设施。
第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析。
7.1房地产项目选址及用地方案。
7.2土地利用合理性分析。
7.3征地拆迁和移民安置规划方案。
第八章资源利用与节能措施。
8.1资源利用分析。
8.1.1土地资源利用分析。
8.1.2水资源利用分析。
8.1.3电能源利用分析。
8.2节能措施分析。
8.2.1土地资源节约措施。
8.2.2水资源节约措施。
8.2.3电能源节约措施。
第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件。
9.1主要原材料供应。
9.2燃料、加热能源供应。
9.3给水供电。
9.4外部配套条件。
第十章房地产项目进度与管理。
10.1工程建设管理。
10.2房地产项目进度规划。
第十一章环境影响评价。
11.1建设地区的环境现状。
11.1.1房地产项目的地理位置。
11.1.2地形、地貌、土壤、地质、水文、气象。
11.1.3矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物。
11.1.4自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施。
11.1.5现有工矿企业分布情况;。
11.1.6生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;。
11.1.7大气、地下水、地面水的环境质量状况;。
11.1.8交通运输情况;。
11.1.9其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2房地产项目主要污染源和污染物。
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房地产项目可行性研究报告
价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降。受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨。
就业和再就业工作扎实开展。实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度。20xx年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点：就业总量不断扩大，养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80%以上，最低工资标准又有增长。
扩大就业：20xx年全市城镇新增就业9.04万人、下岗失业人员再就业3.58万人，城镇登记失业率为3.01%，新增农村劳动力转移9.59万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变。
完善社会保障体系：在强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准。
四、固定资产投资。
固定资产投资平稳增长。20xx年1-10月份，全社会固定资产投资完成820.47亿元，比上年同期增长19.35%。规模以上完成投资655.5亿元，增长31.97%，城镇投资完成552.33亿元，增长32.37%，房地产开发投资70.24亿元，增长49.41%，规模以上工业投资391.92亿元，增长32%。