在签署合同协议之前，双方应仔细阅读并理解合同的内容，确保双方的权益得到保障。以下是一些合同协议的案例分析，希望对大家理解合同的重要性有所启发。
集体建设用地使用权转让合同
转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
甲乙双方按照《中华人民共和国农村土地承包法》《农村土地承包经营权流转管理办法》等有关法律法规和国家有关政策的规定，本着依法、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地转让事宜，订立本合同。
1、甲方将其承包经营的`位于___县___镇___村___组小地名叫___的土地承包经营权永久转让给乙方。
2.地块：坐落四至：前抵:___后抵：___左抵:___右抵：___地块数___块，面积___丈。
永久。
以___元/丈计算，共计人民币大写：___元。
和土地户签定合同后，一次性付清。
1.本协议自双方签字(印)之日生效。
2.自协议生效之日起，该地块的管理权及使用权完全归乙方所有，甲、乙方及其家属、亲属人等不得以任何借口反悔，否则，视为违约。违约者，按该地块转让费的二百倍价付给对方。
3.乙方在使用该地块的过程中，如出现与该地块的争端问题或受到外人干涉阻碍等事端，甲方应立即出面排解，直至平息纠纷，排除障碍为止，为乙方顺利使用该地创造有利条件。若因甲方化解无效导致乙方不能顺利使用该地或因贻误时间所造成的损失，应由甲方负责。
因本合同的订立、效力、履行、变更及终止等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第几种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农业承包合同管理机关调解；
2、向有管辖权的人民法院提起诉讼。
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式二份，由甲乙双方各执一份。
甲方(公章)：____________乙方(公章)：_________。
集体建设用地使用权出让合同
甲方：________________(出租方)。
住所：________________。
法定代表人：________________。
乙方：________________(承租方)。
住所：________________。
甲方已合法取得本合同所列土地的国有土地使用权，土地使用期限为。
年;根据国家有关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上协商一致，由甲方向乙方出租该土地的国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
第一条、土地使用权租赁范围。
1.1甲方将位于县路号的。
平方米土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给乙方使用。对该租赁土地及地上建筑物等的详细图纸作为附件一，构成本合同之一部分。
1.2甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
第二条、租赁期限及用途。
2.1土地使用权租赁期限为年，自甲方在该土地范围内建造的地上建筑物、构筑物、附着物等取得竣工验收备案证书之次日起算。
2.2如乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少。
个月以书面形式通知甲方。
2.3乙方在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。租赁期内乙方需要依法将租赁土地的部分或全部改作他用的，甲方应及时配合乙方到有关部门办理相应批准手续。取得批准后，乙方可按改变后的用途使用。
第三条、租金及税费。
3.1鉴于甲方对乙方负有债务，经双方协商一致，将该债务评估作价。
万元一次性抵扣本合同年全部租金。自本合同租赁期限届满之次日起，甲方对乙方所负债务消灭。
3.2甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。
第四条、甲方的权利和义务。
4.1甲方的权利：________________。
(a)甲方有权按本合同约定向乙方收取相关的租金。
(b)监督乙方依据本合同约定使用土地。
(c)本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
4.2甲方的义务：________________。
(a)甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。甲方应协助乙方办理租赁合同登记等相关手续。
(b)甲方负责本合同范围内土地上的建筑物、构筑物、附着物的日常维护和修理，相关费用由甲方承担。必要时，乙方可自行修理但费用由甲方承担。
(c)甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
(d)甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的用益物权，包括占有、使用、收益的权益等。
(e)租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
(f)对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方应当进行修补或补偿。
第五条乙方的权利和义务。
5.1乙方的权利：________________。
(a)乙方有权按本合同的约定要求甲方完整地向乙方提供租赁土地的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的使用权。
(b)乙方有权要求甲方协助办理相关手续。
(d)在土地使用权租赁期限内，乙方可将该土地使用权及其地上建筑物、构筑物、附着物等自由转租，并做其他合理使用，甲方不得以任何理由干扰乙方的转租、生产、经营及其他占有、使用、收益等正常活动。
(c)如在约定的租赁期限内，甲方因破产清算或者因其他生效法律文书致使本合同涉及的土地使用权及其地上建筑物、构筑物、附着物被依法拍卖的，乙方有权在剩余租金及违约金、遭受的损失范围内优先受偿。
5.2乙方的义务：________________。
(a)乙方有义务按本合同约定的时间、方式和数量向甲方支付租金。
(b)乙方有义务按照本合同约定的范围内使用土地。
(c)租赁期满不再续租的，乙方须向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
第六条、续租。
租货期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。继续使用宗地，乙方应在宗地租赁期满前个月向甲方书面提出续租申请，双方应重新签订租赁合同。
第七条、违约责任。
7.1甲方不按合同约定交付房屋给乙方，自逾期之日起每日向乙方支付违约金元，但违约金累计不超过总租金的20%。甲方逾期交付土地使用权超过天，乙方有权单方面解除合同并追究甲方责任。
7.2如果因该等土地使用权存在异议，致使乙方在本合同项下的权利无法实现或者遭到其他损失，甲方应给予赔偿，乙方有权解除本合同并要求甲方返回租金及租金20%的违约金。
7.3在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权。不得将该合同所及土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等对外办理抵押担保，如发生上述情形，甲方除应赔偿乙方遭受的损失外，应退还剩余租金并向乙方支付剩余租金20%的违约金。
7.4如非因乙方的原因，致使合同无法部分或全部履行，甲方对乙方所负债务不能消灭并应当赔偿乙方因此遭受的损失，且乙方有权要求甲方返还剩余租金及支付剩余租金20%的违约金。
7.5甲、乙双方任何一方不履行本合同项下的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向对方赔偿其违约行为造成的一切直接的和可预见的损失。若双方均有过错的，按双方各自过错大小来承担违约责任。
第八条、不可抗力。
如果本合同任何一方因受不可抗力事件(包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震及其他自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争等)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。并由甲乙双方另行协商解决。
第九条、合同的变更、解除。
9.1对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。
9.2本合同约定的租赁期限届满，或租赁期限内因不可抗力等原因致使本合同已无法履行或履行已无意义，经双方协商一致，可以解除合同。
9.3因甲方违约致使本合同无法部分或者完全履行，给乙方造成较大损失的，乙方有权单方解除合同。
第十条、争议解决。
凡因本合同引起的相关争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成，甲、乙任何一方均可将向人民法院提起诉讼。
第十一条、其他规定。
11.1除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。
11.2本合同未尽事宜，可由甲、乙双方订立补充合同，该等补充合同与本合同具有同等法律效力。
11.3本合同经双方签字、盖章并依法经有关土地管理部门办理本合同的登记备案手续之日起生效。
11.4本合同一式四份，甲、乙双方各执二份。
甲方：________________(盖章)乙方：________________(盖章)。
签字地点：________________。
签字时间：________________。
集体建设用地使用权出让合同
(以下简称甲方)。
(以下简称乙方)。
为了发展经济、充分合理利用土地，甲、乙双方本着平等互利，经双方协商达成以下条款，共同信守。
一、由乙方租赁甲方土地使用权，所租赁土地四至为：
二、租用期限：自年月日起至所租用之土地被国家征用时为止;租赁期间，未经乙方书面同意，甲方不得以任何理由提前终止本合同，否则甲方应赔偿乙方的一切损失(若实际损失无法查明的，则损失可以剩余租期按每亩每年不低于万元赔偿)并赔偿乙方因此发生的诉讼费、律师费等。
三、租用期间乙方仅向甲方付租金，甲方不得以任何理由向乙方要一切任何费，土地税由甲方自行负责。
四、所租赁土地被国家征用时，所赔偿的土地费归甲方所有，地上建筑物补偿等归乙方所有。
五、乙方应当在每年的合同签订日起10天内向甲方交租金，甲方应保证和维护乙方使用该地。
六、租金标准：每年每亩租金元整;在租赁期间，未经乙方同意，甲方不得随意涨租，若甲方违反规定随意涨租，乙方有权解除合同并要求甲方赔偿由此给乙方造成的全部损失(若实际损失无法查明的，则损失可以剩余租期按每亩每年不低于万元赔偿，并赔偿乙方因此发生的诉讼费、律师费等);乙方应按时缴纳租金，如没有如期向甲方交纳租金，甲方有权终止合同，不对乙方负任何责任。
七、若所租赁土地被国家征用，征用当年租期超过半年的，租金以1年计算，租期不足半年的，不算租金;若只是部分土地被征用的，租金按剩余土地实际面积计算租金。
八、本合同签订之日起以前合同自然终止。
九、本合同不得涂改。本合同执行中如有发生纠纷，双方应本着互谅互让协商解决。
十、本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份。本合同未尽事宜，一律按国家经济合同法的规定，经双方协商作出补充规定，并与本合同既有同等法律效力。
甲方：乙方：
签订日期：年月日
第7条合同的变更和终止。
7.1对本合同的任何变更，须经双方同意，并以书面形式作出方可生效。为了避免歧义，乙方按本合同要求延长租期或终止租赁，应按本合同的有关条款进行。
7.2本合同按下列方式终止：
(d)根据法律、法规的规定，或有管辖权的法院或仲裁机构所做出的终止本合同的判决、裁定或决定而终止本合同。
第8条违约责任及损害赔偿。
任何一方违反本合同约定，另一方可以要求或采纳本合同和法律所允许的补救措施，包括但不限于实际履行和补偿经济损失。
第9条双方的陈述和保证。
9.1甲方的陈述和保证：
(a)甲方是依法成立的企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)甲方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)甲方为签署本合同所需的一切政府审批(如需要)以及内部授权程序都已获得或完成，签署本合同的是甲方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对甲方有约束力的责任。
(d)甲方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他合同或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
9.2乙方的陈述和保证：
(a)乙方是依法成立的股份制企业，具有独立的法人资格，现持有有效的营业执照。
(b)乙方一直依法从事经营活动，并未从事任何超出法律规定的营业范围的活动。
(c)乙方为签署本合同所需的内部授权程序都已完成，签署本合同的是乙方的有效授权代表，并且本合同一经签署即构成对乙方有约束力的责任。
(d)乙方签署本合同或履行其在本合同项下的义务并不违反其订立的任何其他协议或其公司章程，亦不违反任何法律、法规或规定。
第10条不可抗力。
10.1如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾、火灾、旱灾、台风、地震、及其它自然灾害、交通意外、罢工、骚动、暴乱及战争(不论曾否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
10.2声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_______日内以手递或挂号空邮向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，甲乙双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则适用本合同7.2(c)关于合同终止的规定。
第11条其他规定。
11.1除本合同另有规定外，未经另一方书面同意，任何一方不得转让其在本合同项下的全部或部分权利或义务。
11.2合同及其附件构成双方全部合同，并取代双方以前就该等事项而达成之全部口头或书面的协议、合约、理解和通信。
11.3本合同任何一条款成为非法、无效或不可强制执行并不影响本合同其它条款的效力及可强制执行性。
11.4本合同或其附件的修订仅可经书面协议并经双方授权代表签字且须经双方采取适当的法人行动批准而作出。
11.5除非另有规定，一方未行使或延迟行使其在本合同项下的权利、权力或特权并不构成对这些权利、权力或特权的放弃，而单一或部分行使这些权利、权力或特权并不排斥任何其它权利、权力或特权的行使。
11.6本合同附件是本合同不可分割的组成部分，并与本合同具有同等约束力，如同已被纳入本合同。
第12条通讯。
一方根据本合同规定作出的通知或其它通讯应采用书面形式并以中文书写，并可经专人手递或邮务发至以下规定的另一方地址，或传真至另一方规定的传真号码，通知被视为已有效作出的日期应按以下的规定确定：
(a)经专人交付的通知应在专人交付之日被视为有效。
(b)以挂号邮务寄出的通知应在付邮(以邮戳日期为准)后第______天(若最后一天是星期日或法定节假日，则顺延至下一个工作日)被视为有效。
(c)以传真形式发出的通知应被视作于传真完毕的时间作出，唯发件人应出示传真机就其所发出的文件而打印的报告以证明有关文件已经完满地传给对方。
双方通讯地址和传真号码如下：
名称：_____________________。
通讯地址：_________________。
传真：_____________________。
邮编：_____________________。
名称：_____________________。
通讯地址：_________________。
传真：_____________________。
邮编：_____________________。
若一方更改其通讯地址或传真号码，应尽快按本条规定书面通知另一方。
第13条适用法律和争议的解决。
13.1本合同应适用中华人民共和国法律并应根据中华人民共和国法律解释。
13.2凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由甲乙双方协商解决。若协商不成，甲、乙任何一方均可将该等争议提交_________仲裁委员会，按照申请仲裁时该仲裁委员会有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
第14条附则。
14.1本合同以中文书写。
14.2本合同正本一式_________份，双方授权代表签署并加盖公章后生效且其效力追溯至_________年_____月_____日起计算，各份合同具有同等效力。
甲方(盖章)：_____________乙方(盖章)：____________。
授权代表(签字)：_________授权代表(签字)：________。
签订地点：_____________签订地点：________________。
集体土地使用权出租协议书【】
甲方：
乙方：
甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村建设，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，双方达成协议如下。
一、甲方将空地租赁给乙方。
二、被租赁土地的四至为：东，南至；西；北。经甲乙双方实地测量，乙方租赁的土地平方米。
三、租期为年，自年月日始至年月。
日止；合同期满如乙方需要，应续延此合同续延期限为年。
四、租金按年度计算，每年土地租金为元，共计人民币元。
五、付款方式：甲方免收第一年租金计元，从第二年起租金于每年的月日付清。
六、甲方收取租金后应当按相关规定分配和使用，如因分配或使用不当而引起甲方与第三村民组及村民的矛盾与乙方无关，由此影响了乙方的生产经营，甲方承担违约责任。
七、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的手续、资料，甲方有义务提供和协助。
八、租赁期限内甲方必须保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出任何异议，如果出现上述情况由甲方负责处理，与乙方无关，如甲方处理不当而给乙方造成了经济损失由甲方负责赔偿。
九、在租凭期内，涉及乙方生产经营所发生的税费由乙方承担，涉及该地农、牧、林等方面的税费由甲方承担。
十、乙方建厂或生产经营中需经过甲方其它土地通行时，甲方应当积极协助和担供方便函，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责解决。
十一、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施、利用土壤资源、植树造林、若其它综合开发利用等。乙方开发利用租赁土地除按本合同约定交纳租金外，不再向甲方及村民另行交纳费用。
十二、甲方同意在合同期内乙方可对经营项目及不动产进行转让转租，转让(租)收益归乙方。
十三、甲方应尊重乙方在租赁土地上的生产经营自主权，不干涉乙方经营活动；乙方利用租赁土地所产生的一切成果全部归乙方。
十四、因政府规划征收、征用本块地的，对地上建筑物的所有补偿、赔偿费用由乙方享有。
十五、合同的变更或解除：
1、如因国家法律、法规、政策发生变化使本协议无法履行或继续履行将影响到甲、乙双方合同目的实现的，双方均有权提出解除合同。
2、乙方所交租金到期后超过一年未支付的，甲方有权解除合同，乙方经济损失自负。
3、如甲方未履行或未完全履行本合同约定义务，影响到乙方生产经营的，乙方有权单方解除合同。
4、如当地政府或政府行政主管部门限制乙方从事的生产的以及无法继续经营等其它情况，经双方协商一致可以解除合同。
十六、租赁期满后，如乙方不再租赁，应交回租赁的土地和地上建筑物。
十七、违约责任：
1、如乙方未按期交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1%的违约金。
2、如甲方违反约定义务，需向乙方支付违约金万元，如此违约金不能弥补乙方的损失，需另行赔偿，金额由双方协商或由乙方委托有评估资质的中价机构评估，其评估结果对双方均有约束力。
十八、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方可向当地人民法院起诉。
十九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
此合同一式四份，甲乙双方各持一份，双方签字生效。
附：
1、平面图一份；
2、村民代表会议决议一份。
甲方：（盖章）。
____年____月____日。
乙方：（盖章）。
____年____月____日。
集体建设用地使用权转让合同
原承包方：(以下称甲方)。
接受转让方：(以下称乙方)。
甲、乙双方本着诚实信用、公平、合法原则，依据《农村土地承包法》规定，自愿就甲方从本集体承包的土地向乙方转让事宜，达成如下协议，共同遵守：
一、甲方将自己承包土地______块，地名四至界线分别为共计______亩非基本农田转让给乙方经营。
三、转让期限为，从_______年____月____日至_______年____月____日止。
四、因国家的'惠农政策，发放的补贴(包括粮食直补款)及其它优惠归乙方所有。
五、乙方对转让土地拥有完全独立的经营权，有权自主决定种植安排，甲方不得干涉乙方正常生产活动。乙方不得在土地内搞建筑。
六、乙方因经营需要，可以对土地进行合法平整、开发、利用并取得收益。
七、转让期满后，按国家的农村土地政策甲方继续承包该土地，乙方无条件退出。因转让土地经营权属发生纠纷，或他人非法干涉由甲方负责处理。
八、乙方转让土地后如遇政府征收、征用土地，征地补偿款归甲方所有，因征地产生的优惠政策及待遇也由甲方享有。
九、甲、乙双方不得擅自解除本合同，经双方协商一致可以书面解除。一方违约向守约方承担责任。
十、甲、乙双方签字按手印生效，一式三份，甲方执一份，乙方执一份，证明人执一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
文档为doc格式。
集体建设用地使用权转让合同
转让方(以下简称甲方)：
受让方(以下简称乙方)：
第二条甲方根据本合同转让的土地使用权，所有权属第三条甲方以现状转让给乙方的宗地位于面积为平方米，用途，其位置与四至范围及现状的具体情况如本合同附图所示。
第四条本合同项下的土地使用权的转让年限为年，自领取该宗土地使用证之日起计算。
第五条本合同项下的宗地，按照批准的用途为在转让期限内如需改变本合同规定的土地用途，应当取得土地所有者及原审批机关同意，并调整或补交土地收益。
第六条本宗地的转让价格为人民币大写元/平方米(小写元/平方米)，总额为人民币大写元人民币(小写元)。
第七条转让费按下列方式支付：
第八条应缴纳的土地收益、土地开垦费等有关费用，由方交纳。
第九条甲、乙双方应当持土地使用证、集体建设用地有偿使用合同、转让合同等有关材料，向乡镇土地管理机构提出书面申请，经市、县土地行政主管部门的审核，报同级人民政府批准后，办理土地变更登记。
第十条本合同规定的转让期届满，土地所有者有权无偿收回转让宗地的土地使用权，该宗地上建筑物及其附着物所有权有土地所有者无偿取得。乙方应依照规定办理土地使用权注销登记手续。
乙方如需继续使用该宗地，须在期满30日前向土地所有者提交续期申请书，并在获准续期后重新签订转让合同，办理批准和土地使用权登记手续。
第十一条如果乙方不能按本合同规定的支付方式支付应付款项等，从滞纳或违约之日起，每日按应缴纳费用的5‰缴纳滞纳金。逾期15日仍未全部支付的，甲方有权解除合同，并可请求乙方赔偿因违约造成的损失。
第十二条如果由于甲方的过失致使乙方延期占用土地，甲方应从延期之日起，每日按乙方已付转让费的5‰赔偿违约金。
第十三条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，可向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
甲方：
乙方：
本合同经甲、乙双方签字盖章，并经流转批转机关批准后生效。本合同一式拾份，甲、乙双方，土地所有者、镇、县(区)、市人民政府各执两份。本合同于月本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
文档为doc格式。
集体建设用地使用权出让合同
双方当事人：
出租方：___________________________(以下简称甲方)。
承租方：___________________________(以下简称乙方)。
根据《农民群众所有建设用地使用权流转管理试行办法》和国家、省、市有关法律、法规、甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，订立本合同。
第一条甲方出租给乙方的群众建设用地使用权的地块位于______________(详见《土地使用证》附件)，面积为_________平方米(合_________亩)，其宗地位置与四址范围如甲，乙双方确认的附图所示。
第二条本合同项下出租地块用途为_________。
乙方承租后务必按规定用途使用土地，如需变更用途，须经甲方及当地建设规划主管部门同意，甲乙双方协商调整年租金后，向_________国土资源局申请办理用途变更手续。
第三条本合同项下的土地使用权租赁期自________年____月____日起至________年____月____日止。
第四条本合同项下的土地使用权的年租金为每平方米________元人民币，年租金总额为________元人民币。
乙方应于每年____月____日前向甲方按时缴纳年租金。
首次年租金从签订本合同之日起的______天内缴清，年租金不足半年的按半年计收，超过半年的按全年计收。
乙方不按时支付年租金的，从滞纳之日起，每日按应付款额的______‰向甲方交纳滞纳金。
超过六个月不支付年租金的，甲方有权收回出租的土地使用权。
第五条在本合同生效之日起15天内，甲乙双方应向_________国土资源局申请办理租赁登记手续，甲方领取土地使用权出租许可证，乙方领取土地使用权承租证明书。
第六条土地使用权租金的调整，每隔________年调整一次，每次调整幅度为百分之______。
租金标准调整时，甲乙双方应签订变更协议，乙方应按新的标准缴纳年租金。
第七条乙方依据本合同租赁方式取得的土地使用权不得转让，转租，抵押。
如需转租的，须经甲方书面同意，双方签订转租合同后到_________国土资源局办理有关变更手续。
第八条乙方在理解租赁场地移交手续后，应妥善保护界桩，不得私自移动。
界桩遭受损坏或移动应及时报告甲方重新埋设，测绘费和界桩费由乙方支付。
第九条乙方在租赁场地上需要新建，扩建或翻建建筑物，须经甲方书面同意，并按规定办理有关报批手续，双方应签订土地租赁期满后承租方新建建筑物的处置协议。
第十条土地租赁期满，本合同同时终止履行，乙方应向_________国土资源局交还土地使用权承租证明书，办理土地使用权租赁注销登记手续。
对该地块内乙方投资建设的建筑物，附着物，应按双方签订的处置协议，在本合同终止之日起的60天内处置完毕，逾期未处置完毕的，由_________国土资源局向乙方发出书面处置通知。
租赁期满乙方如需继续使用该地块的，须在期满前六个月内向甲方提交续租申请，由甲乙双方重新签订土地使用权租赁合同，向_________国土资源局申请办理续租登记手续。
第十一条乙方因提前终止经营等原因，需提前终止租赁合同的，应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约赔偿金。
第十二条依据本合同依法使用的群众非农业建设用地使用权受法律保护。
在特殊状况下，因国家和农村群众社会公共利益需要，群众土地所有权者报经_________国土资源局审核和_________政府批准后，能够提前收回出租的土地使用权，群众土地所有权者根据土地利用现状，给予承租方相应的补偿。
第十三条本合同订立，效力，解释，履行及争议的解决，适用中华人民共和国法律，法规。
因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向租赁地块所属辖区人民法院起诉。
第十四条本合同未尽事宜，依据有关法律，法规，政策等，双方可签订补充协议，作为合同附件，附件与本合同具有同等法律效力。
第十五条本合同经双方法定代表人签字盖章，报_________政府批准后生效。
第十六条本合同一式五份，甲乙双方各执两份，一份交_________国土资源局存档。
第十七条本合同于________年____月____日在__________________签订。
甲方(盖章)：_____________乙方(盖章)：____________。
代表(签字)：_____________代表(签字)：____________。
编码：_________________编码：________________。
村集体建设用地使用权出让合同
第一条本。
合同。
双方当事人：
出让方(土地所有者)：_______(以下简称甲方)地址：_______。
邮政编码：_______联系电话：_______。
法定代表人：_______职务：_______。
身份证号码：_______。
受让方(土地使用者)：_______(以下简称乙方)地址：_______。
邮政编码：_______。
身份证号码：_______联系电话：_______。
经村委会研究决定并由村民代表大会通过及公示无异议，甲方将依法拥有的集体建设用地使用权出让给乙方。根据国家、省、市关于集体建设用地使用权流转的有关规定，双方本着平等、自愿、诚实、守信的原则，订立本合同。具体内容如下：
第二条甲方依据本合同出让土地的使用权，土地所有权属甲方。
第三条乙方在受让使用权的土地范围内所进行的开发、利用、经营土地的活动，地下资源、埋藏物和公用设施均随土地使用权共同出让，范围应遵守中华人民共和国相关法律、法规及河北省的有关规定，并不得损害社会公共利益，其合法权益受法律保护。
第四条乙方根据本合同付清全部出让金并领有土地使用证后，在受让的土地使用权使用年限内，土地使用权按有关规定可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动。
第五条土地使用权发生转让、出租、抵押的，双方当事人均要签订书面合同，并于合同签订后三十日内到当地土地行政主管部门办理有关手续。
第六条土地概况。
本合同项下的地块位于_________，土地总面积为_________亩(大写：_________亩)，其位置及四至范围。
甲乙双方约定准确标示本合同项下土地的座标各拐点界桩。面积核定无误后，双方在用地红线图上签字盖章(画押)认定。界桩由用地者妥善保护，不得私自改动，界桩遭受非乙方原因受到的破坏或移动时，应及时报告甲方，请求重新埋设，埋设费用由甲方负责。
第七条土地交付现状甲方交付乙方的土地的现状为：
1、__________________;。
2、__________________;。
3、__________________。
第八条规划用途。
本合同项下的出让地块，按照批准规划用途为集体建设用地。
第九条出让年限。
本合同项下的土地使用权出让年限为五十年，出让年限到期后，本合同项下的土地使用权出让年限自动延续五十年，以此类推，直至该土地灭失为止。
第十条本合同附件村委会决议、村民代表大会决议、公示等与之土地使用权出让有关的文件均为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第十一条法律法规目前尚未要求缴纳的税款，如合同生效后需补交的，双方同意按规定予以补交。
第十二条出让款项。
该地块的土地使用权出让金单价为_________元/亩，总额为_________元人民币(大写：_________)。
第十三条款项支付。
经双方商定，乙方采用以下方式支付本合同项下的土地使用权出让金给甲方，具体如下：
1、第一期：本合同经双方签字盖章后_________日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%，共计_________元人民币(大写：_________)。
2、第二期：本合同经双方签字盖章后_________日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%，共计_________元人民币(大写：_________)。
3、第三期：本合同经双方签字盖章后_________日内，乙方须缴付土地使用权出让金总额的_________%，共计_________元人民币(大写：_________)。
第十四条违约责任。
1、甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的时间为_________年_________月_________日前。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，延迟期间甲方同意按本合同出让金总额的_________%(大写：百分之_________)向乙方支付违约赔偿。延期超过两个月的，乙方有权解除合同;甲方应及时退还乙方已支付的全部出让金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。
2、若乙方不能按时支付应付款项，逾期两个月内(含两个月)，乙方愿意按合同出让金总额的_________%(大写：百分之_________)向甲方支付违约赔偿。逾期超过两个月仍未按合同规定缴齐应付的款项，甲方有权解除合同并可向乙方追索由此遭受的实际经济损失;对乙方已支付的出让金，扣除违约损失后，予以退还。
3、本合同项下土地使用权给乙方使用期间，出现任何纠纷，由甲方负责解决，若解决不了，导致乙方无法使用该土地的，甲方除退还上述第十二条乙方支付的款项外，还须赔偿因此给乙方带来的所有损失。
第十五条乙方在支付全部土地使用权出让金后三十日内，应依照规定办理土地使用权登记及申领《集体建设土地使用证》的手续;甲方应予以全力协助。
第十六条出让期间，政府为公共利益需要征收本合同项下土地使用权的，本合同自行终止;征地补偿(含地上附着物补偿)属乙方所有。
第十七条不可抗力。
不可抗力是指合同签订后，发生了甲乙双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(政策重大变动、战争、动乱、空中飞行物坠落等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致甲乙双方不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。
第十八条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和调整。
第十九条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，可向：
1、_________仲裁委员会申请仲裁。
2、_________人民法院提起诉讼。
第二十条未尽事宜及合同修改，变更、补充。
1、本合同未尽事宜，甲乙双方应另行协商并签订补充合同。
2、本合同之修改，变更，补充均由双方协商一致后，以书面形式进行，经双方正式签署后生效。
3、修改、变更、补充部分以及本合同附件均视与本合同具备同等法律效力且为本合同不可分割部分。
4、若补充合同内容与本合同不一致，视为双方对本合同的变更，应以补充合同为准。
第二十一条其他。
2、本合同自双方法定代表人或授权代表签字盖章之日起生效。本合同一式_________份，双方各执_________份。
代表(签字)：____________。
见证方(见证方为个人，须可手写证件号码)：____________。
签约地点：____________。
集体建设用地使用权出让合同
甲方：____________________________(出租方)。
系根据中国法律成立并合法存续的_________企业。
企业法人营业执照号码：_____________________。
注册地址：_________________________________。
乙方：____________________________(承租方)。
系根据中国法律成立并合法存续的_________公司。
企业法人营业执照号码：_____________________。
注册地址：_________________________________。
根据国家有关法律法规的规定及国土资源部国土资函_________号《_________》、国土资函_________号《_________》，甲方向乙方出租国有土地使用权(以下简称“土地使用权”)。为明确双方的权利与义务，订立本合同。
1.1甲方依据本合同出租给乙方的土地使用权所属之土地位于_________、_________等_________个省市，面积_________平方米(以下称“租赁土地”)。对该租赁土地的详细描述作为附件一，构成本合同之一部分。
1.2甲方保证其已通过授权经营方式取得上述租赁土地的土地使用权，有合法出租的权利。甲方已获得国土资源部颁发的相关的土地授权经营书，文件号为国土资函______号。该授权经营书以及与上述租赁土地有关的权属证明及相关文件作为附件二，构成本合同之一部分。
1.3对于乙方的______个加油站现已占用的_________平方米集体土地，甲方承诺自乙方营业执照签发之日起一年内，办理完征用手续，取得国家主管部门的授权，并租赁给乙方使用。在办理上述征地手续期间，乙方有权依据国土资源部国土资函_____________号《_________》，合法无偿使用该等土地。
1.4甲方根据本合同出租土地使用权。土地所有权属于国家。
第2条租赁期限。
2.1土地使用权租赁期限为_____年，自_________年_____月_____日起算。
2.2如果乙方要求延长租赁期限，乙方应在前述租赁期限期满之前至少_________个月以书面形式通知甲方。
部门审批及手续。续租的租金标准依国家的有关规定标准或(在无该等标准时)依当时的市场价格执行。
2.4甲乙双方同意，乙方可以在本条第1款租赁期满前的任何时候终止租赁本合同项下部分或全部土地使用权，但乙方须在其所要求的终止日前______个月书面通知甲方。
第3条租赁用途。
3.1乙方应在甲方与土地管理部门签署的土地授权经营书所限定的用途范围内使用土地。
3.2在符合3.1条的前提下，租赁期内乙方若要依法将租赁土地的部分或全部改作他用时，应书面通知甲方。甲方应在接到乙方书面通知之日起_________日内决定是否同意该等改变。如同意，则甲方应到有关部门办理相应批准手续。在取得批准后，乙方方可按改变后的用途使用。
第4条租赁土地交付使用。
4.1甲方自本合同正式生效之日将土地使用权交付乙方。
4.2乙方在甲方将该土地使用权交付之日起，必须依照土地授权经营书规定的土地用途实施相应的经营、管理、使用等行为。
第5条租金及税费。
金”)。对于本合同1.3条所述集体土地的租金，乙方每年应向甲方另行支付(但租金的计算和支付应以甲方按1.3条的规定将土地使用权租赁给乙方之后)，租金的计算方法为：集体土地年租金=租赁土地年租金(人民币元)/_________(平方米)集体土地面积(平方米)。在本合同有效期内，甲乙双方每_______年可以对前述租金协商调整。
5.2甲乙双方同意，对于按照本合同的规定终止使用的部分土地，乙方支付甲方的总租金数应依该土地所在的地域和用途按双方协商确定的金额做相应减少。
5.3本合同所规定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金额应为该年度租金总额的_________分之一。每一笔租金应于每年______月______日、______月_______日、______月______日、______月_______日、(前述每个日期均为“付款日”)之前交付甲方。无论前款规定如何，第一笔租金额应按下述计算方法计算并在本合同生效后第一个付款日支付给甲方：年租金/_______合同生效日至合同生效后第一个付款日的实际天数。
5.4甲方负责交纳与租赁土地有关的土地税、费及其他法定的费用。本合同签订后由于国家政策变化导致的该等费用增加部分由双方合理分担。双方应于每年的_______月______日结算该等费用前一年度的增加部分。
第6条双方的权利和义务。
6.1甲方的权利和义务：
(a)依据本合同约定向乙方收取租金。
(b)监督乙方依据本合同约定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改变用途的，甲方有权收回相关土地的土地使用权。
(c)本合同期满不再延续的，甲方有权收回该土地的土地使用权。
(d)甲方需根据本合同的约定，及时完整地向乙方提供租赁土地之土地使用权。
(e)甲方应支持乙方在获得必需的法定批准后，在承租的土地上新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物。
(f)租赁期间，甲方对该土地相邻土地行使权利不得妨碍乙方对该土地行使正当权利。
(g)对于政府因公益事业而附设的各种管线穿越该租赁土地的绿化地区和其他区域所造成的对租赁土地的破坏，甲方无需作任何工程上的修补或经济上的补偿。
(h)甲方保证不侵犯乙方在租赁土地上的任何建筑物、附着物的所有权，包括占有、使用、处分及收益的权利和利益。
(i)在本协议有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止协议或部分及全部收回土地使用权，但本协议另有规定者除外。
6.2乙方的权利和义务：
(a)乙方有权依据本合同的约定使用土地。
(b)乙方须向甲方及时按本合同支付租金。
(c)乙方须根据本合同约定用途使用土地，并接受甲方监督。
(d)租赁期满不再续租的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续租之部分或全部租赁土地的土地使用权。
(e)乙方不得将租赁的土地使用权进行转让、转租、抵押。
(f)乙方应保证政府管理、公安、消防、救助人员及其紧急器械、车辆等在进行紧急救险或执行公务时能顺利进出该土地。
(g)乙方在土地租用期间应对承租土地内的市政设施妥善保护，不得损坏，否则应承担修复所需的一切费用。
集体建设用地使用权转让合同
甲方：
乙方：
丙方（中间人）：
经各方友好协商，本着平等、自愿、诚实信用原则，就土地永久转让事宜达成协议如下：
一、土地概况：
1、该块地位于________________土地面积为______________平方米（折_______亩）。
2、该块地的'用途为林地。
3、该块地东至___________南至___________西至___________北至_________。
二、转让方式：
1、甲方必须保证此地无争议，如有争议，甲方必须出面解决，造成乙方损失甲方必须双倍赔偿。
2、该土地的转让价为__________元。
3、双方签字生效后，该土地的一切使用权及用途属于乙方永久使用，甲方不得以任何理由干涉。
4、甲乙双方签字生效后，不得以任何理由终止合同。
5、乙方在施工承建当中如果受到村委会负责人及村民的阻拦甲方必须出面解决处理。
三、如有国家建设征用，甲方无权干涉。
甲方：
乙方：
丙方：（中间人）。
______年____月____日。
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
第二十四条集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
(二)双方签订的转让合同、转租合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(四)集体土地使用证原件;。
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
集体土地使用权出租协议书
甲方：________________（以下称甲方）。
乙方：________________（以下称乙方）。
根据《民法典》、《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及《公司法》等相关法律法规和有关国家政策的规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经双方充分协商一致，就乙方以集体土地折价入股与甲方共同建设种羊养殖、牧草种植等相关事项达成如下协议：
一、合作方式。
乙方以土地使用权向甲方投资入股，甲方负责项目的开发建设、经营管理，承担开发建设、经营管理所需的全部资金。本合同生效后，甲方按本合同约定向乙方给付红利。
二、合作期限。
乙方入股合作期限为年，自________年________月________日起至________年________月________日止。
三、乙方入股土地的基本情况。
乙方用于投资入股的土地位于________村________组，面积________亩（以实际核定面积为准），四抵界址以有关部门确定的为准。土地主要用于种羊养殖、牧草种植所需的圈舍、办公楼及其他配套设施的建设。
四、乙方分红的标准及结算方式。
1、经双方协，乙方入股按下列标准分红：项目建设投产十年内按保底价每亩每年________元的标准分红给乙方；十年后按每亩每年________元分红给乙方；二十年后按每亩每年________元分红给乙方。
2、甲方按年与乙方进行红利结算，自本合同签订之日起，两个月内甲方将乙方应得的第一年度红利款付给乙方。以后，在上一年度期满前30日给付下一年度红利。
3、乙方不参与甲方经营管理，不论甲方公司经营状况如何，甲方均应按本合同的约定及时给付乙方分红。逾期超过三个月，视为违约，按违约条款处理。
五、甲方的权利与义务。
1、甲方在本合同约定的地块上具有使用权、收益权、自主组织生产和经营权。
2、甲方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产和经营活动，应当加强安全，防止事故发生，造成损失的，由其自行承担责任。
3、甲方应依法保护和合理利用土地，不得使其荒芜、不从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害。
4、甲方在入股土地上可以修建建筑物及附属设施、道路及其它相关生产必须设施。
5、甲方负责组织筹集建设资金，确定投资规模，规划使用土地。
7、在本合同期满后，甲方若需继续使用该土地，在同等条件下甲方享有优先权。
六、乙方的权利与义务。
1、乙方有权按照合同规定收取股权红利，按照合同约定的期限到期收回入股的土地。
2、乙方在受让地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。
3、乙方应当向甲方开具股权证明书，并依照合同规定按时足额支付股权红利。乙方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产经营活动；应当加强安全生产，防止事故发生，造成损失的，由其自行承担责任。
4、乙方应依法保护和合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得使其荒芜，不得从事掠夺性经营，不得擅自改变土地农业用途，不得给土地造成永久性损害。
5、国家各类政策性惠农补贴、保险以及有关救灾款等，相关手续和责任利益分摊按约定履行。
七、合同的变更或解除。
（一）有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：
1、经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；
2、订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的；
3、一方违约，使合同无法履行的；
4、乙方丧失经营能力使合同不能履行的：
5、因不可抗力（重大自然灾害）使合同无法履行的。
（二）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地使用权。
1、不按合同规定用途使用土地的；
2、恶意荒芜土地的，破坏土地上的附着物的，破坏水利等基础设施的；
3、不按时限支付股权红利的。
八、违约责任。
1、甲、乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为：________元。
2、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，甲方赔偿乙方全部损失。乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，乙方赔偿全部损失。
3、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况而定，可由甲、乙双方协商或农村土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。
九、解决争议条款。
因本合同的订立、生效、履行、变更或解除等发生争议时，甲、乙双方可以通过协商解决，也可以提请村民委员会、乡镇人民政府农村土地承包管理机关调解解决。
不愿协商、调解或者协商、调解不成时，可以向市农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可直接向人民法院提起诉讼。
十、其他条款。
1、甲乙双方约定，本合同须经双方签字并经承包经营土地所在地镇农村土地流转交易服务中心鉴证、备案后生效。
2、本合同中未尽事宜，可经甲乙双方共同协商一致后签订补充协议。补充协议与本合同有同等效力。
3、本合同一式五份，甲、乙双方各执一份，甲方所在地村/组集体组织、市、镇土地流转交易服务中心各执一份。
甲方：________________乙方：________________。
住址：________________地址：________________。
签约日期：________年________月________日
鉴证单位：________________（签章）。
鉴证人：________________。
鉴证日期：________年________月________日
广东省集体建设用地使用权流转管理办法
《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》已经20xx年5月17日广东省人民政府第十届六十六次常务会议通过，现予发布，自20xx年10月1日起施行。下文是广东省集体建设用地使用权流转管理办法，欢迎阅读!
第一章总则。
第一条为加强国家对集体建设用地的管理，合理利用土地，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，促进经济可持续发展，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合我省实际，制定本办法。
第三条取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的;。
(二)土地权属有争议的;。
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的;。
因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。村民出卖和出租住房后，不得再申请新的宅基地。
第五条通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。
第六条集体建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、出租和抵押;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的集体土地使用权随之转让、出租和抵押。
第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。
乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理,没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。
第八条下列建设项目可以使用集体建设用地：
2.兴办公共设施和公益事业;。
3.兴建农村村民住宅。
第九条国家为了公共利益的需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，农民集体土地所有者和集体建设用地使用者应当服从。
第十条土地使用者应当按照市、县人民政府建设用地批准文件规定的用途使用土地。
确需改变土地用途的，应当经土地所有者和土地、规划行政主管部门同意，报原批准用地的市、县人民政府批准。
第十一条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督。县级以上人民政府农业、审计、劳动保障、民政等行政主管部门应当按照各自的职责，对农民集体通过集体建设用地流转取得收益的管理使用，加强指导和监督检查。
第十二条集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。
集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
合同。
集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。
第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
第十六条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。
第十七条集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。
第十九条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。
第二十条集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。
第二十一条集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。
农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。
第二十二条集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。
第二十四条抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地收益。
第二十五条集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。具体实施办法由省劳动保障部门会同省农业、民政、财政、卫生等部门制定,报省人民政府批准后实施。
第二十六条集体建设用地使用权出让、转让和出租的，应当向土地行政主管部门申报价格，并依法缴纳有关税费。集体建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，向市、县人民政府缴纳有关土地增值收益。土地增值收益收缴和使用管理办法由省财政部门会同省国土资源、物价部门另行制定，报省人民政府批准后实施。
第二十七条市、县人民政府土地行政主管部门应当制定本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，并报市、县人民政府批准后公布。
第六章法律责任。
第二十八条集体建设用地闲置的，市、县人民政府土地行政主管部门应当责令改正;农民集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，市、县土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第二十九条单位和个人通过出让、转让、出租方式取得的集体建设用地用于开发商品房地产项目和进行住宅建设的，市、县土地行政主管部门应当责令改正，拒不改正的责令交还土地。
第三十条违反本办法第十五条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，县级以上土地行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第七章附则。
第三十二条本办法自20xx年10月1日起实施。
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程。
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;。
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;。
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;。
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证。
(一)福利性住房。
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房。
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于208月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房。
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【2005】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房。
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题。
(一)分户登记发证中的土地确权。
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证。
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题。
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题。
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则。
本规定自5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
第一条为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
长沙市集体建设用地使用权流转管理办法
第一章总则。
第一条为规范集体建设用地的管理，促进土地资源的优化配置和高效集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称的集体建设用地使用权流转，是指已经依法批准为集体建设用地的土地使用权，在保持土地所有权不变的前提下，依照规定的程序，通过有偿、有限期的出让、租赁、作价(出资)入股、联营、转让、转租和抵押等方式发生转移的行为。
第四条市、县(市)国土资源管理部门负责本区域内集体建设用地使用权流转的管理和监督工作，财政、建设、规划、民政、环保、农业、林业等有关部门协同做好相关工作。
第五条市、县(市)农村土地流转交易中心(以下统称交易中心)负责组织实施职责范围内集体建设用地使用权流转交易工作。
第六条集体建设用地使用权的流转，坚持依法、自愿、有偿、公平、公正和诚实信用的原则，应当进入交易中心公开进行。
(一)符合土地利用总体规划和城市、乡镇、村庄建设等规划;。
(三)未被司法机关、行政机关限制权利;。
(四)已依法登记发证;。
(五)界址清楚、面积准确，没有权属争议;。
(六)法律、法规规定的其他条件。
第八条集体建设用地使用权流转必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上(含本数,下同)成员或三分之二以上村民代表同意。
第九条通过出让、转让和租赁方式取得的集体建设用地使用权不得用于开发商品房地产项目和城镇居民的住宅建设。除农村村民经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅外，按照土地利用总体规划和城市规划或村庄、集镇规划可以开发商品房地产项目建设用于销售的，必须依法征为国有土地。
第十条集体建设用地使用者应当按照原建设用地批准文件规定的用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经有批准权的机关批准，城乡规划部门和土地所有权人同意。
第十一条集体建设用地使用权转让、转租时，其地上建筑物及其他附着物随之转让、转租;集体建设用地上的建筑物及其他附着物转让、转租时，其占用范围内的土地使用权应随之办理转让、转租手续。
第十二条村民住宅用地使用权及其附属设施流转后，不再批准新的住宅及附属设施用地。村民购买商品住宅并将住宅用地及其附属设施进行复垦的，参照本城镇居民购买经济适用房的政策和标准进行货币补贴，由村民转变为居民，享受城市居民的同等待遇。
第十三条集体土地流转实行合同管理和登记制度，以明确和规范流转各方的权利义务关系。
1、双方当事人的姓名、住址;。
2、流转土地的名称、座落、面积、质量;。
3、流转土地的期限和起止日期;
4、流转土地的用途;。
5、双方当事人的权利和义务;。
6、成交价款和付款方式;。
7、违约责任;。
8、解决争议的方式。
第十五条集体建设用地使用权出让，是指集体建设用地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，按集体建设用地使用权出让的有关规定办理。
集体建设用地使用权租赁，是指集体建设用地所有者作为租赁人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。
第十六条集体建设用地使用权出让比照国有建设用地的方式进行，按许可用途控制在最高年限以内执行。
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后较长时期使用的集体建设用地，应实行有期限租赁，具体租赁期限由。
租赁合同。
第十八条集体建设用地使用权出让、租赁，应当签订书面合同，合同文本采用制定的统一格式。
第十九条申请办理集体建设用地使用权出让、租赁手续的，应当提交下列材料：
(五)集体经济组织有效证明;。
(七)地籍调查表、地籍测绘成果和地形图;。
(八)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十条集体建设用地所有者和使用者申请办理集体建设用地使用权出让、租赁的，由各乡(镇)人民政府(街道办事处)审核同意，报有批准权的机关批准。经审查批准符合流转条件的，依法在交易中心进行公开交易后，办理土地登记和领取相关权属证明。
第二十一条集体建设用地使用者应当按照城市、乡镇、村庄建设规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者应当协助做好管理和监督工作。
经依法批准变更土地用途的，合同双方应当重新签订合同，调整出让价款或租金，并办理相关土地变更登记手续。
第二十二条集体建设用地使用权出让、租赁，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。特殊情况，经市、县(市)人民政府批准可采取协议方式。
第二十三条集体建设用地使用权出让、租赁合同约定的土地使用年限届满，参照国有建设用地相关法律法规处理。其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、租赁合同的约定处理。没有约定或者约定不明的，依照法律、行政法规的规定办理。
原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本试行办法的规定重新办理集体建设用地使用权流转有关手续。
第二十四条集体建设用地使用权转让，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
集体建设用地使用权转租，是指集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。
转让合同文本采用国土资源部门制定的统一格式。
第二十六条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原租赁合同，转租人与新的承租人应就有关权利义务事项签订书面合同。
集体建设用地使用权转让、转租的年限，不得超过原出让合同、租赁合同约定的土地使用年限的剩余年限。
第二十七条集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当在合同签订后30天内提出申请，向市或县(市)国土资源管理部门提出申请，经有批准权的机关审查同意。经审查符合流转条件的，依法在交易中心进行交易后，申请办理土地登记和领取相关权属证明。
(二)双方签订的转让合同、转租合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(五)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十九条集体建设用地使用权抵押，应当符合《物权法》、《担保法》及其他法律、法规的规定。
第三十条集体建设用地使用权抵押的，应当签订书面合同，在规定的时间内申请办理抵押登记，符合抵押条件的，依法办理建设用地使用权抵押登记。地上建筑物、其他附着物应一同依法办理抵押登记。
第三十一条申请办理集体建设用地使用权抵押登记手续的，应当提交下列材料：
(一)主合同和抵押合同;。
(三)双方身份的有效凭证;。
(四)登记机关认为应提供的其他材料。
第三十二条依法办理抵押登记的集体建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人可与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物。协商不成的，抵押权人可以请求人民法院依法处理。
因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。处分抵押集体建设用地使用权所得，抵押权人有优先受偿权。
集体建设用地所有权人与债权人、债务人协商，可以赎回集体建设用地使用权。
第三十三条抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。
第五章土地价格及收益。
第三十四条市、县(市)国土资源管理部门负责组织本行政区域土地分等定级估价工作，并统一制定本区域内的基准地价、标定地价，报市人民政府批准后定期公布执行。
集体建设用地交易以基准地价(标定地价)加基础设施配套费作为交易起始价。基础设施配套费由市、县人民政府收取，专项用于基础设施建设。
有关土地交易税、费和土地收入分配办法参照国有建设用地土地收入管理办法另行制定。
第三十五条集体建设用地使用权流转参照城乡一体化地价体系确定的基准地价或标定地价，交易价格明显偏低的，集体土地所有者享有优先回购权。集体土地所有者放弃优先回购权时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第三十六条集体土地所有者出让、租赁集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理，主要用于本集体经济组织成员的社会保障安排和村内公益设施建设，不得挪作他用。具体实施办法另行制定。
第六章监督检查。
第三十七条流转后的集体建设用地闲置的，国土资源管理部门应当责令限期改正;集体土地所有者对闲置的土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，暂停办理其新增集体建设用地审批手续。
第三十八条违反本试行办法第二十一条的规定，未按出让合同规定的期限和城市、村镇建设规划的要求开发、利用、经营土地的，应当予以纠正;拒不纠正的，国土资源管理部门依法予以查处。
未按集体建设用地批准用途建设、使用的，国土资源管理部门应当责令限期改正;拒不改正的，依法处理。
第三十九条集体建设用地使用权不进入土地流转交易中心公开交易的，交易结果不予认定，并责令限期改正;未纠正的，不得办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第四十条农村土地流转交易中心、农村集体经济组织、乡(镇)及其他管理部门工作人员弄虚作假、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，进行责任追究，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
为规范土地登记发证工作，依法依规解决分户登记发证中存在的问题，维护住户的合法权益，保障房地产市场的健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》以及国土资源部《土地登记办法》有关规定，结合我市实际，制定本规定。
一、分户登记发证的条件及流程。
(一)分户登记发证必须具备的条件如下：
1、用户申请登记。需分户单位或业主代表提出分户登记申请。
2、土地权属合法。包括土地权属来源、四至界址、面积等方面。需核实用地审批文件与图件、土地初始登记等相关确权资料，以及地籍测绘成果与地籍调查表。
3、报建资料完整。包括发改委的立项、城乡规划局的建设工程规划许可、住建委的建筑施工许可、税费缴款凭证等相关文件。
4、持有房屋权证。需分户楼栋房屋已分户核发房屋所有权证。
5、指标符合规定。主要审查建筑容积率、土地用途等指标与审批情况是否一致。
6、其它条件。
(二)分户登记发证的基本流程如下：
1、由单位或业主代表提出分户登记申请，窗口受理;。
2、审核土地的权属资料、报建审批材料和土地使用条件等内容;。
3、审查住户面积分摊表、房屋所有权证复印件等资料;。
4、符合条件的办理注册登记，核发土地使用证。
二、不同类型住宅的分户登记发证。
(一)福利性住房。
1、职工房改房等福利性住房的土地分户登记发证，由行政机关企事业单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、行政机关企事业单位合并的，由合并后的单位提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
3、原行政事业单位已撤销、企业破产或改制的，由留守机构、改制后的单位或业主代表提出申请，提供登记发证所需资料，办理土地分户登记。
(二)商品房。
1、商品房分户登记发证由房地产开发单位申请，并按规定提供登记发证所需资料。
2、原商品房开发建设单位已撤销的，分两种情况来处理：一是土地权属资料完善，出让手续完备，相关税费已缴清的，由购买单位或业主代表提供登记发证所需资料，以及原开发建设单位工商登记注销与开发资质注销的证明材料等相关资料，申请办理登记发证;二是土地权属资料缺失，出让手续不完善，欠缴税费的，经市政府批准，按程序确定土地权属，然后进行实地认界测绘确定分户范围，根据购买单位或小区业主代表提供的房屋所有权证复印件、规划报建手续等相关资料，办理分户登记。
3、出让合同约定为综合用途的土地按以下方式处理：
(1)对于20xx年8月20日之前已完成开发建设并已预售，但尚未办理土地分户登记的，由建设单位将土地按实际用途分解为综合(商业)和住宅，其中综合(商业)部分使用年限维持50年，住宅部分修改至70年，办理修改出让合同手续。
(2)对于20xx年8月20日之前尚未完成开发建设且未预售的项目，应凭有关规划审定的文件先到国土资源部门按照商业用地使用期限40年和住宅用地使用期限70年，办理修改出让合同手续。
(3)办理修改土地出让合同的，应先缴清土地出让价款，方可办理土地分户登记发证。
4、商品房开发项目改变了商住等用途比例、提高了容积率的，经市政府批准后按有关土地出让政策补办修改土地出让合同手续，补缴相关土地价款，办理土地分户登记。
5、低层高档住宅根据长政发【20xx】19号文件，按商业用地标准征收土地出让金，按住宅登记发证，使用年限70年。从开发商处买地建房的按转让办理，即属于统一规划设计，由用户办理相关用地手续自建的，在办理土地分户登记时，应先补办土地转让手续，并缴纳相关税费。由开发商统一建设销售的，可依据土地初始登记，直接办理土地分户登记。
6、房地产开发单位建设的商品房销售给单位的，其土地按分户登记办理。
(三)经济适用住房。
对于经济适用住房项目的分户登记发证，开发建设单位必须提供市经济适用住房领导小组办公室的批准文件和核定允许销售一定比例经营性用房的合法文件。经济适用住房项目销售的经营性用房应在批准的经营性用房销售比例内，其有偿部分土地使用权年限一般从项目用地批准时间算起。经济适用房项目补办出让手续并缴纳土地出让金的，则以补办时间计算土地使用年限。
1、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【20xx】22号)文件实施前，对于经省、市政府批准、已完成开发建设的经济适用房项目，原则上由开发建设单位统一办理土地登记，经济适用房部分按行政划拨地进行分户登记发证。对于经营性用房部分在销售比例内的分摊土地，应补办土地出让手续，签订土地出让合同，但不补交土地出让金;对于批准比例外的分摊土地，应补办土地出让手续，签订出让合同，并按该项目供地时相应的出让标准补交土地出让金。
单套经济适用房中有部分面积作为商品房销售的，不作出让地处理。
2、《长沙市人民政府关于做好稳定住房价格工作通知》(长政发【20xx】22号)文件实施后，经市政府批准的经济适用房项目，经批准的商业或经营性建筑面积比例在20%以内的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应的出让金标准补交土地出让金;经批准的商业或经营性建筑面积比例超过20%的，按分摊的土地面积补办土地出让手续，并按项目供地时相应标准补交楼面地价。在补办土地出让手续并补交相关费用后，方可办理土地分户登记。
(四)村民安置房。
使用国有土地建住宅安置小区的，由村集体组织准备用地批准文件、土地权属资料、房屋所有权证复印件等相关资料，统一申报办理国有土地分户登记。
三、土地分户登记发证的其它问题。
(一)分户登记发证中的土地确权。
对于单位的，历史性住房用地尚未办理土地确权手续的，需收集整理土地权源资料办理土地确权审批手续之后，方可办理分户登记。
1、地面是本单位进出道路，其道路上所建房屋按正常土地分户登记发证;地面是公共道路，其道路上所建房屋应当剔除公共道路部分面积后，将剩余面积分摊登记发证。
2、地下空间办理了地下建设用地使用权出让手续，按规定缴纳了土地出让金的，可按地下平面分布和结构办理分户登记。
(三)分期开发建设项目的分户登记发证。
房地产开发项目分期建设分期申请登记分户发证的，应严格按市规划局批准的规划平面设计图和建筑施工图进行。实际有调整的，必须以审批后调整方案为依据。第一期分户发证时，要准确核算出各项用地指标，第二期分户发证时，要将前期各项用地指标累积相加，以此类推，最后一期建筑量应控制在建筑总量的30%以上，开发项目超过相关指标的，应在修改出让合同，缴清税费后，方可办理最后一期的土地分户登记发证。
(四)关于道路和绿地规划调整问题。
凡住宅的主体建筑未按规划设计进行建设，压占规划路幅和公共绿地的，不得办理土地登记;如果住宅建筑按规划部门批准文件建设后，规划道路和绿地等又进行了调整，住宅建筑主体压占调整后的路幅和绿地的，必须经市规划局同意，按规划调整后的有效面积进行分摊办理土地分户登记发证。
(五)关于查封、抵押等问题。
被司法机关、行政机关限制房地产权利、设置的抵押权未解除或发生权属纠纷等情况，暂不办理土地分户手续。
四、附则。
本规定自20xx年5月1日起实施，我局原有关于土地分户登记有关文件同时废止，原有规定与本规定不符的，以本规定为准。
集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析
主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。
集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。
宪法第十条之规定，自留地、自留山属集体所有。
《中华人民共和国土地管理法》相关规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。
文档为doc格式。
集体土地使用权出租协议书
转让人：_________（以下简称甲方）。
法定地址：_________。
法定代表人：_________。
受让人：_________（以下简称乙方）。
法定地址：_________。
法定代表人：_________。
鉴于本合同甲方为本合同所指地块土地使用权之合法拥有者，并同意转让该地块的土地使用权；本合同乙方同意受让本合同所指地块土地使用权。现甲乙双方就甲方向乙方转让本合同所指地块土地使用权事宜，经友好协商，特订立本合同。
1、总则。
1.1根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《_________市房地产转让办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》及其它有关规定，参照国内和_________市各开发区的通行惯例，由甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，用于乙方兴办_________.
1.2甲乙双方必须遵守国家和地方的有关土地使用权转让及与土地使用权转让相关的所有法律、法规、规章及_________与土地管理部门签订的“土地使用权出让合同”（以下简称“出让合同”）。
2、双方法律地位及有关文件。
2.1甲方系经国家批准成立，负责_________土地开发和经营管理的经济实体，具有中国法人资格。
2.2乙方系经_________国政府批准成立，从事生产经营_________的经济实体，具有_________国法人资格。
2.3甲方应向乙方提供下列文件：
工商行政管理部门核发的甲方营业执照（出示原件或提供复印件）。
2.4乙方应向甲方提供下列文件：
（1）投资审批部门签发的项目批准证书（复印件）；
（2）工商行政管理部门核发的乙方营业执照（出示原件或提供复印件）。
3、甲方的确认与保证。
3.1甲方确认并保证，甲方有权转让本合同所定地块，并具有与乙方签署本合同的完全能力。
3.2甲方确认并保证，在乙方实际获得本合同所定地块的土地使用权之前未设置任何抵押、债权或债务，不被任何第三方追索任何权益。
4、场地位置和面积。
4.1甲方向乙方转让_________号地块内的部分土地使用权，作为乙方的工业建设用地。该场地面积共计约_________平方米（以土地管理部门勘测定界的面积为准），其地理位置详见《场地位置示意图》。
5.1本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期限为自乙方申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至_________年_________月_________日止。自乙方领取该场地国有土地使用权证日起，前款所述场地的土地使用权归乙方所有，其合法权益受国家法律保护。
5.2在转让期限内，除本合同另有规定外，甲方不得收回土地使用权。
6.1土地使用权转让金为每平方米_________美元，_________平方米合计为_________美元(usd_________)前款所述土地使用权转让金总额最终以土地管理部门勘测定界的面积和前款所述的土地单价的乘积为准，并实行多退少补。
6.2本合同双方签字后，乙方须按下述时间要求付清前条规定的土地使用权转让金：
本合同双方签字日后_________天内，即_________年_________月_________日前支付_________%，计_________美元(usd_________)；本合同签字日后_________日内，即_________年_________月_________日前付清余额_________%，计_________美元(usd_________)；乙方应将土地使用权转让金支付到甲方指定的银行帐号：_________.
7、场地交接。
7.1甲方应于乙方按本合同第6.2条规定付清全部土地使用权转让金后_________日内，将本合同第4.1条所定场地交付乙方使用。场地交接时，甲、乙双方的法定代表人或委托代理人应在场地交接单上签字，以示场地交接完毕。
7.2甲方应于场地交付日期前_________天以书面形式通知乙方进行场地交接。若乙方不按甲方书面通知所载日期进行场地交接，逾期超过_________天的，视作乙方认可本合同第4.1条所定场地已交接。
7.3在乙方支付全部土地使用权转让金，甲方交付用地，乙方具备申办土地使用权证的全部条件后，由乙方向有关土地主管部门申办土地使用权证，甲方将积极协助乙方领取土地使用权证，并向_________市房地产登记处办理登记手续。
8、场地基础设施、条件。
8.1除另有说明外，本合同所称基础设施包括以下部分：
（1）供电、供水、电讯、煤气设施管道；
（2）雨水、污水管道及接口；
（3）道路。
8.2本合同所称基础设施管线的接口的含义如下：
（1）雨水、污水管道的接入点；
（2）经专业管线单位确认的本合同第4.1条所定埸地周边的其他基础设施管线的接入点。
8.3本合同第4.1条所定场地为将按该地块的平均自然标高经过平整、拆除地面建筑物和/或构筑物、无地下公用设施的_________用地。
8.4乙方项目建成投产时，甲方应向乙方提供雨水、污水管道的接口、以及其他基础设施管线和道路。乙方在受让地块内建设施工时，场地应具备供水、供电、进出道路及场地平整之条件，同时甲方应协助乙方办理好有关临时用电、用水、电话接入使用的申请和批准手续，从接口引进红线内的工程费用和容量费用由乙方承担。基础设施管线接口以上（包括接口）的公用设施部分由甲方建造，并承担全部费用；需要向有关部门办理各类手续的，由甲方负责。
8.5基础设施管线接口以下（包括与接口的衔接部分）的乙方自用设施部分由乙方建造，并承担全部费用。乙方使用供电、供水、电讯、煤气、雨污水排放等配套设施，应向有关公用事业单位申请办理，甲方应提供必要协助，贴费（增容费、初装费）接装费及所需器材和费用均由乙方负责。
8.6乙方在本合同第4.1条所定场地内进行建设时，不得损坏该场地周边道路及其地上、地下各类公用基础设施。乙方建设造成该类设施损坏的，应负责恢复原样，并承担全部费用及赔偿由此而造成的损失。
8.7未经权利人许可，乙方不得以任何理由擅自开挖、占用本合同第4.1条所定场地以外的任何土地，如需临时占用本合同第4.1条所定场地以外的土地和道路，须得到政府主管部门或有关土地使用者的同意。
8.8在转让期限内，乙方同意甲方在本合同第4.1条所定场地内的边缘地带铺设热网管线，并向甲方提供施工方便，但具体实施方案甲方应与乙方协商。
9、其它权利和义务。
9.1乙方必须在_________年_________月_________日前，完成不少于总建安工程量的_________%，并须在_________年_________月_________日前竣工。
9.3本合同第4.1条所定场地边界以外的公共卫生、绿化养护、市政养护等事项由园区管理机构承担，乙方应按_________区市政市容管理机构公布的有关规定向甲方交纳管理费。该管理费应为合理之费用。
9.4凡涉及土地使用权转让、再转让、继承、出租和抵押及有关建筑物、附着物的产权变更等的所有经济合同、契约、凭证等必须进行登记的文件，均应按有关法规的规定办理登记。
9.5转让期限内，乙方应按规定向政府土地管理部门缴纳土地使用金。
9.6在本协议土地使用权转让更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。
9.7在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担；自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。
9.8甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用（包括但不限于政府回填绿化费）债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转让。
10、续期与合同终止。
10.1本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方仍拥有该场地的土地使用权的，乙方可以申请续期。乙方申请续期的，应符合下列各项条件：
（1）续期的书面申请至迟于土地使用权转让期满前_________年送达甲方；
（2）投资审批部门同意乙方延长经营期限的批准文件于土地使用权转让期满前_________个月送达甲方。
10.2乙方提出续期申请后，甲方在转让期限届满前不得就本合同第4.1条所定场地的租用或使用权转让事宜对任何第三方作出有法律约束力的承诺。
10.3土地使用权转让期满后不续期的，乙方应将本合同第4.1条所定场地完整地交还给甲方。因乙方原因使得甲方不能支配该场地的，乙方应按当时的价格继续向甲方支付场地使用费用。
10.4本合同第4.1条所定场地的土地使用权转让期满后，乙方欲继续使用合同所定场地而甲方届时不拥有该场地的土地使用权的，乙方可以直接向政府土地管理部门申请续期。转让期满后，乙方不续期的，地面建筑物及附着物的处置按国家有关规定办理。
11、违约责任。
11.1除本合同另有规定外，甲乙双方有下列情况之一的，构成违约：
（3）乙方未按本合同第10.3条规定将本合同第4.1条所定场地交还甲方的；
（4）双方违反本合同其它条款的（逾期付款不适用本条款，按照11.4、11.5条处理）。
（1）日违约金为_________美元；
（2）违约天数=自违约事实发生之日起至纠正之日止日历天数；
（3）违约金金额=日违约金______违约天数。
11.3违约造成的另一方经济损失超过违约金的，违约方还应支付超过违约金部分的赔偿金。赔偿金由双方根据经济损失的程度据实计算，共同核定，也可以由双方共同委托具有专业权威的第三方核定。
11.4违约金、赔偿金至迟应于明确违约责任之日起_________天内偿付；违约事实于偿付当日及其之后仍在延续的，违约方应继续支付违约金、赔偿金直至违约行为终止。
11.5符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额千分之五的比例支付滞纳金。
（1）乙方逾期支付土地使用权转让金的；
（2）任何一方逾期支付违约金、赔偿金。
11.6乙方逾期付款，除依本合同第11.4条规定每逾期一日按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳金外，若出现下述情况，同时应以下列方式承担责任：
（1)乙方任何一期付款逾期超过_________天的，甲方有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除（扣除方式详见本条第(3）款）；但本款前述情况发生时，经乙方书面要求，甲方书面同意可给予乙方宽限期，宽限期自乙方付款逾期第一日起计_________个月，宽限期内，乙方仍应根据本合同第11.4条之规定向甲方支付前述逾期付款而产生的滞纳金。
（2)宽限期内，乙方任何一期付款逾期的，自逾期之日起，甲方就有权单方面终止本合同，并将乙方已支付的土地使用权转让金予以扣除（扣除方式详见本条第(3）款）。
（3）本条第(1)(2)款所述甲方扣除乙方土地使用权转让金具体办法为：甲方将乙方已支付的土地使用权转让金扣除合同总额的30%及本合同规定的滞纳金、违约金后余额退还；同时，甲方有权向乙方追究违约赔偿。
11.7如果乙方不能按本合同第9.1条之规定的期限完成建设工程量的，乙方可至迟在建设期限届满之日前_________个月，向甲方提出延建书面申请，且延期不得超过_________年。除经甲方书面同意或不可抗力事由引起的迟建外（不可抗力的解释以中华人民共和国颁布的法律为准），自9.1条规定的建设期限届满之日起，超出_________个月以内的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出_________个月不到_________年的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出一年不到二年的，罚以本合同转让金总额的_________%，超出_________年未完成的，由甲方无偿收回该地块的土地使用权以及地块上全部建筑物或其它附着物。
11.8违约事实发生后，守约方有权选择终止或继续履行本合同。守约方要求继续履行本合同的，无论违约方是否已实际支付了违约金或/和赔偿金，违约方均应继续履行本合同。
12、不可抗力。
12.1本合同的任何一方，由于战争、自然灾害等不可抗力的事故，致使不能按约定的条件履行本合同时，遇有不可抗力的一方，应立即通知另一方，并应在_________天内，提供不可抗力详情及合同不能履行，或者需要延期履行的理由的有效证明文件，此项证明文件应由不可抗力事故发生地的公证机构出具。双方可按不可抗力对履行合同影响的程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。
12.2前款所称自然灾害仅指严重水灾、火灾、台风以及地震等自然现象引起的灾害。
13、适用法律及争议的解决。
13.1本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。
13.2本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第_________种方式进行解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院提起诉讼。
14、保密。
本合同任何一方不得向第三方披露本合同的全部或部分条款，一经查实，披露方应承担相应的赔偿责任。但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
15、以往协议。
16、其它。
16.1本合同如有未尽事宜，经双方协商一致，可另行达成书面协议作为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。经双方协商一致，可对本合同进行修改。在修改文件生效前，双方仍应按本合同规定的内容履行。补充协议经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效。
16.2本合同（包括合同正本、附件及补充协议）经双方法定代表人或委托代理人签字并办理公证手续后生效，公证费用由双方各自承担。
16.3本合同生效后，国家或_________市修改本合同所依据的法律法规或颁布新的法律法规对本合同有追溯力的，双方应及时修订本合同，以确保双方的合法权益不受损害。
16.4下列文件为本合同不可分割的组成部分，与合同正文具有同等效力：
(1)_________区建设单位规划、建筑管理公约；
（2）场地位置示意图；
（3）雨水、污水管道接口图；
(4)_________区市政基础设施使用和保护管理办法。
（5）“出让合同”（复印件）。
16.5乙方可以自由决定以美元或人民币支付本合同6.1条所定土地使用权转让金，该支付的土地使用权转让金由乙方汇入甲方指定的银行。人民币兑美元的汇率，按付款当日中国人民银行公布的人民币兑美元的卖出与买入价的中间价计算。若付款当日无交易，则以付款前上一个交易日的中间价计算。本合同履行过程中若发生其它费用的，与前款同。
16.7本合同正本一式_________份，甲乙双方各执_________份、_________市公证处及_________市房地产登记处各执_________份。
甲方（盖章）_________乙方（盖章）_________。
法定代表人（签字）_________法定代表人（签字）_________。
通讯地址：_________通讯地址：_________。
邮政编码：_________邮政编码：_________。
开户银行及帐号：_________开户银行及帐号：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
签订地点：_________签订地点：_________。
集体建设用地使用权之属性及其有偿流转法律问题探析
一、社会主义新农村建设中的不和谐因素。
近年来，“三农”问题一直被称为中国经济社会发展问题的重中之重，新一届领导集体提出“社会主义新农村”建设。随科学理论思想转变为强大的实践武器，中国经济社会，尤其是农村面貌将会出现巨大的变化。但目前现实社会中，仍存在着严重影响农村经济社会发展的矛盾：
（一）城市化进程加速化与农地锐减的矛盾。
经济发展必然促进城市化进程发展：城市化水平不断提高，城市数量不断增加、城市规模不断扩大，又必然需要大量建设用地。据报中国城市化水平1995年为29%，到为35%，而到则为45%左右。纵观中国建国以来城市发展与耕地变化简史，可以看出，从1957年到间，耕地从112百万公顷下降到95百万公顷，年减少近1，000，000万公顷[1]。这严重冲击保护耕地的国策。
（二）农民土地被征获得极少的补偿金与国家土地使用权出让而获得巨额差价的矛盾。
我国土地管理法律体系规定了农地只有被国家征才能进入地市，这样就使得国家垄断土地一级市场，造成国家对农地使用权的不当干预，无偿的取得农村集体土地转为建设用地后的增值收益，而收益返还用于农村建设的却是其中极少的一部分。从而政府、乡镇干部与农民间的关系对立，矛盾尖锐。
（三）农地使用权之流转趋势与国家法律规范严格限制间的矛盾。
以土地管理法为主的法律体系对农村集体土地使用权流转是严格禁止、限制的，只有极少数情况例外，但也有严格的限制条件。但现实中，这些禁限基本处于失灵状态，各地农地流转隐形市场大量存在。随经济发展、户籍制改革，村民买卖、抵押房屋及宅基地屡见不鲜；名为联营实为土地租赁、甚至买卖的现象也比较严重；在皖粤等省份亦以地方立法形式出台了集体建设用地有偿流转等办法。可见，现实中集体建设用地使用权流转问题靠一味的禁止是无法解决的。
综上所述，农村土地，尤其是其流转问题，已经成为严重影响农村发展的重要问题。随中国市场经济目标的确立，建立如何充分体现、发挥土地使用权生产要素作用的，使之能正常、合理、高效利用的制度刻不容缓。
集体建设用地所有权属于农民集体所有，而对于其使用权及使用权流转，我国法律如是规定：《中华人民共和国土地管理法》第43条，建设用地需使用国有土地，乡镇企业建设用地、村民建房用宅基地、乡村公益建设用地等经依法批准使用农民集体所有土地除外；该法60条，可以以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业；该法62条，村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准；该法63条，农民集体所有土地使用权不得出让、转让或者出租用于集体建设，但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法流转发生转移的除外；《中华人民共和国担保法》第34、35、36条等规定，农村集体所有土地使用权、宅基地使用权等不得抵押，但抵押地上建筑物、附着物等的，相应土地使用权同时抵押。等等。从上述法律法规的规定可以看出，我国对农村集体建设用地使用权的流转是持否定态度的，但有两个例外：即土地管理法第63条担保法第36条的规定。即便如此，该种情况也只占集体建设用地中很少的一部分，而且，农民集体从中也多不能获得收益获收益有限[2]。如此之规定，已经与我国经济社会之现实严重脱节，具有明显的缺陷性：
（一）集体建设用地产权主体严重虚位、权能残缺不全。
按我国目前相关法律法规规定，农村土地所有权属于农村集体经济组织、村民小组等所有。但在人民公社解体后，集体经济组织、村民小组等基本解体，目前农村的集体经济组织、村民小组等就其本质已不同于土地管理法制定时的那种以自然村为界、以农民集体土地为基本财产、以组织体的方式由农民在组织体内以土地为基本劳动对象统一经营、管理集体所有土地的社会组织形态。那是一种具有土地资产合作化特征的集体经济组织[3]。故现在农村集体缺乏行使集体所有权的有效组织形式和程序，为某些村干部权力寻租留下空间。
而农村土地处分权能则因国家法律法规的规定和政府行政权力的强行介入，变成政府的征地权。
故集体土地所有权实质上是一种由国家控制、但由集体承受其控制结果的一种中国农村特有的制度安排。集体只是名义上的所有权而已，真正拥有支配权的是国家[4]。造成在行政权力参与下，农民集体土地权利被侵害，土地农转非有增无减，有禁无止。
集体土地使用权是用益物权，即以支配物质利用价值为内容之物权。这应是集体土地使用权的基本法律属性[5]。它是由集体土地所有权所派生出的一种用益物权，使所有人以外的权利主体对土地而为不侵害所有权的自由的占有、使用及收益等，从而对土地利用以实现其经济目的的权利。
而我国法律规定之集体建设用地使用权，不仅在用途上仅限于村民自己对集体土地之于公益、乡（镇）村企业及住房用宅基地等之使用，而且在数量上也严格限制，对集体建设用地使用权而为收益更是严格控制，使集体集体建设用益物权缺失其最为重要的全能――收益全能，土地资源作为生产要素不能得到最优配置，作用不能得到很好的发挥。
按我国土地管理法等相关法律规定，农村集体土地由村民委员会、乡（镇）或村集体经济组织、村民小组等经营管理。然而现实中，农村土地的经营权，已经因为农地由村民占有、使用而为村民享有和行使；而农地管理权行使的一个最重要的表现就是选择农地使用制度，自主安排农地用途。但实际上农村土地使用制度已由国家通过法制的形式统一作出安排，农村集体只能执行、并不能自主选择。更何况，如上文所述，如今的村（镇）集体经济组织、村民小组等已经并非制度产生之日的集体经济组织等。如此情形之下，致使村集体土地经营管理组织和程序的缺失，加之法律规定过于原则，缺少可操作性，价值巨大的外部利益性诱惑，造成现实中隐形土地使用权流转市场大量存在。集体建设用地使用权流转处于一种违法、不合理、混乱的状态，不利于农村土地市场的形成。若不及时引导、规范将可能对我国国有土地市场造成严重冲击。
在集体建设用地使用权流转问题上，国家是持谨慎态度的。集体建设用地市场的开放，将直接影响到农地保护、国有土地使用权出让市场等。但随经济的发展，新农村建设需要土地，村民权益意识的提高要求分享农地流转之收益，改革试验与农民探索为流转工作做了政策储备，更重要的是农地使用权流转隐形市场大量存在。如1990年以来，珠、长江三角洲及一些大中城市市郊，农民利用政策和法律空间，自建厂房、仓库和店铺等用于出租；或者干脆不顾法律的限制，直接进行土地非法出租等。通过隐形市场、改变用途而为集体建设用地使用权流转的数量是巨大、惊人的。但这些流转毕竟在法律、政策上未得到明确认同，是在杂乱、无序及隐蔽的状态下进行的，缺乏合理规制，从而难免引发诸多问题，导致纠纷及矛盾冲突，影响农村稳定发展[6]。
可见，如果政府一味无视制度的历史沿革与市场的现实需求，强调市场的高度管制与禁止，而不是通过疏通和堵漏相结合的土地制度去变革现行制度中不适应经济生活的部分，将可能导致因管治过度而引发的政府失灵，加剧矛盾。
综上所述，集体建设用地使用权可否流转已经成为农村经济发展的制约性因素之一，而现行调整集体建设用地使用权流转之法律法规，因其自身的滞后性、局限性以及故能适应我国市场经济的发展。改革，势在必行。
三、通过制度创新使集体建设用地使用权合法化、规范化流转。
中国现行农村土地制度是计划经济体制下强化权力的制度安排，其最大的弊端在于限制和约束了农民自由而全面地发展。建国以来的多轮土地改革之所以收效甚微，根本原因就在于“始终将政府对土地的统一管理职能和政府垄断职能混为一谈，而没有去围绕土地经济运行的政府与市场关系的机制基础进行创新，一直因为政府自己调控自己，政府自己监管自己而治标不治本。[7]”因为农村土地制度的构建直接关系农民阶层的命运，改革不能忽视其愿望与诉求。故新的改革，应走出一味强调政府管制与控制的误区，在尊重历史与现实市场需求的基础上，依靠公有制土地实现形式的产权创新，实行疏通与堵漏相结合的灵活的土地制度。
（一）明确界定集体建设用地所有权主体及其代表主体和其享有的农地权利。
如前文所述，目前现实社会中有些地方根本就不存在所谓村（镇）集体经济组织，或者其在性质上已不同于土地管理法颁布时的集体经济组织，这就使得大多数情况下，农村集体土地所有权主体由村委会――这一有准行政性质的'基层村民自治组织充当，在监督机制缺乏的情况下，也为个别村干部权力寻租留下空间。
这种情况下，需合理界定农村实际的土地所有权主体。其实，真正的所有权主体应是农村全体村民，而非某个经济组织，经济组织只是占有、经营与管理而已。
村集体拥有所有权，当然应当拥有完整的占有、使用、收益及处分权能，而不是目前的收益权能受限、处分权能缺乏的所有权。这将严重影响集体建设用地使用权作为一种资源、一种资本在市场经济中作为生产要素功能的发挥，制约农村经济发展壮大。
故应当赋予农村集体权能完整的农地所有权，让在全国普遍存在的具有相对独立主体资格的村民委员会为集体所有权代表主体。实行集体土地所有权与用益物权的真正分离，适当限制其集体财产权及经济权能，而加强其公共管理与服务职能。即由乡（镇）政府根据市、县级政府土地规划组织本行政区划内各村委会实际情况对本乡（镇）土地进行统一规划，在计划管理、总量控制的前提下实行集体建设用地有偿使用和流转。由农村集体享有建设用地使用权的所有权、使用、收益、处分权能及流转的协调、监督等工作。这样以来，既可使权利与权力相互制约，避免权力寻租，又可充分发挥土地的生产要素功能，加快农村经济发展步伐。
（二）加强城乡土地利用规划，合理界定集体建设用益物权类型、权能及具体流转制度。
在我国农村，土地属于农村集体所有，农民集体才是土地的所有权主体，而作为集体成员的村民，只享有对土地占有、经营、使用的权利。故就作为建设用地者个体的村民所享有的使用权来说，其在本质上为他物权中的用益物权。
作为他物权，是对他人财产所享有的权利，内容包括占有、使用、收益处分某一方面对物的支配权。而用益物权是对他人所有之物享有以使用收益为内容的物权，即对他人之物在一定范围内的占有、使用、收益之权利。此处的收益不仅表现为对土地开发利用之成果直接享有所有权，还表现为处分某一方面对土地的支配权，即通过用益物权之流转增加收益的行为[8]。
而我国目前村民所享有的集体建设用地使用权，不仅在用途上为国家法律所严格限制，而且对于流转性收益的取得更为法律所禁止。这不仅有悖于用益物权理论制度，更不符合现实之需求，不利于土地作为一种稀缺资源只合理配置与利用，从而也导致了现实生活中农地、集体建设用地使用权之流转禁而不止、隐形市场大量存在、国家对集体建设用的调控失灵的危险状态。
综上所述，对于集体建设用地市场现状，国家不应一味强调管制、禁止，而应当在加强宏观调控的基础上加快法制建设、政策疏导，在加强城乡建设用地统筹、科学规划的基础上，根据不同类型的用益物权具体情况承认其流转之合法性，准予已经不负担或所负担的保障功能已极其微弱的集体建设用益物权自由流转，明确出让、转让、抵押、出租、土地入股等具体流转形式，加强流转之监督指导，严格限制不法、不当流转。
所以，在未来的立法中应当建立农村集体建设用益物权制度。按用途将其划分为村民宅基地、乡镇企业用地、公共设施和公益建设用地及预留机动用地等类型。从城乡统筹、协调发展之需出发，按合理用地、公平协调之原则，编制科学合理的城乡建设用地远期、近期规划，对于按照土地利用规划确定的各类集体建设用地，制定具体不同的流转制度。使村民亦可根据土地利用规划，再不改变规划及土地用途的前提下，自主选择土地利用方式。使土地资源得到合理配置、利用。
建设单位使用集体建设用地的，除乡（镇）、村公共设施、公益事业及村民宅基地依法经批准使用本集体所有土地实行划用外，应以有偿方式取得[9]。
对于村民宅基地，其主要是村民用于建房，故其权能应包括占有、使用、处分某一方面对其的支配权。所以在坚持“一户一宅”的基础上，对其流转做一定限制，禁止倒卖等形式的纯粹性的宅基地流转，对于因户口迁移而致的“地随房走”的情况则允许其流转。因为在我国农村，宅基地的分配基本上是无偿的，使每个村民都能受益的付利性制度，这必然要求权利主体权利取得的身份性。
对于乡镇企业用地，其主要用于工商业建设，故其权能应包括占有、使用、收益和处分等，其可以自由流转。因为集体建设用地被划为乡镇企业用地时，其已不再附有村民社会保障功能，而成了完完全全的工商业用地，故其更加具有市场性与经济性，故立法应放松对其流转之限制，允许相应主体在取得该类建设用地使用权并进行相应开发利用后，可以自由流转，以提高土地资源之利用效率。
对于公共设施和公益建设用地，主要用于乡村建公共设施和公益建设，故其权能应包括占有、使用等。因为事关农村公共利益，对其若许可流转，不仅因投入大、建设周期长，会造成巨大投资浪费，更会严重影响农村的生活、生产。所以，对乡村公共设施和公益建设用地使用权流转要严加禁止。
而对于预留机动用地，因其具有弥补其他类型用地因经济发展而数量不足之功能，故对其流转应视情况而定，其流转应以更加有利于农村经济社会发展及城乡协调发展为原则。
（三）建立土地管理人制度，加强产权登记及流转实施工作。
目前我国集体建设用地使用权流转混乱、不规范的原因，一方面是国家法律调整的缺乏，另一方面就是其流转中间性管理层的缺位。目前，大多数地方集体建设用益物权不是受政府严格控制、禁止流转，就是政府管理不到位，任村民随意流转。若一味强调政府控制而不顾市场经济发展之形势、现实之需求，将可能导致政府管理失灵[10]。同样，如果任其自流，不加干涉、规范、调控，又可能因为外部收益造成过度农地集体化问题，集体建设用地的供给者存在非常强烈的农地转用冲动。对此若不能有效控制，其后果必然是大量集体建设用地无序进入土地市场，严重冲击现有土地市场、制度。
所以，要解决如上问题，必须加强国家土地宏观调控，而非一味地控制、禁止。在广大农村地区建立由政府、社会中介、村民参与的，由政府特批的中介性流转管理机构。
在该制度下，坚持土地集体所有权不变、使用权稳定的前提下，按照土地使用权依法、自愿、有偿流转原则，土地中介管理机构接受土地用益物权人委托，向乡镇政府申请、经市县政府审批，将其拥有的土地用益物权在一定期限没内移转给其他单位或个人使用。
其中，该过程的实施，须以产权明晰、权义明确为前提。故该土地管理中介机构在土地使用权流转的过程中，首先应加强土地产权及其上所附的权利义务登记工作，并对这些信息进行公布，使外人得以知悉；当有需要流转的土地时，中介管理机构对流转双方磋商进行协调，尤其要对作为土地使用权出让人的村民进行指导登记，促成双方流转成功交易；最后，由该机构对流转后的情况进行跟踪调查、服务，相关信息统计及流转后的纠纷进行初步调解等。
当然，该中介机构在其服务的过程中应收取一定的费用，用于机构自身运转等支出。
集体建设用地作为农村最为重要的资源、资本，其使用权在一定期限内转移给他人后，村集体就会对其暂时失去支配及再次收益的权利，为了使移转了土地使用权后的农村经济发展不至受到影响，应对土地使用权流转收费制度，对流转收益进行合理的分配。
在流转期间，由土地管理中介机构协助土地使用权出让方与受让方进行协商、交易，村委会作为农村土地所有权主体，在交易时收取一定的资源费，作为农村基础设施建设之用，以发展农村经济。()建立资金使用公开制度，由村民代表大会及土地管理中介机构作为监督人，对资金使用行使监督职责。
要做到集体建设用地使用权与国有土地使用权“同地、同价、同权”，在国有土地存量日少、价格日涨的现实情况下，势必会导致政府与民争地的现象发生。因为一方面政府失去了原来的农地转用审批权、征地权受到限制等，使其失去了农地经济来源。另一方面农地存量相对于国有土地而言，数量巨大，故在流转时价格可能远低于国土，从而农地过旺流转严重冲击国有土地使用权的流转。如此一来，政府部门就可能采取一些影响公平竞争的措施，例如滥用征地权，更改土地规划及村镇建设计划等。不仅使法规政策付诸东流，影响法治威严，更将严重影响农村村民权益。
所以，必须对两类土地使用权两种流转形态进行合理协调。对此，可以在统筹城乡土地规划、合理分配各类用途土地数量的基础上，用土地用途管制、土地流转税收及土地储备制度等对集体建设用地使用权与国有土地使用权两种流转形态协调，以确保国家宏观调控有效实现的同时集体建设用地使用权能得以有偿、合理、规范流转。