热门土地改革政策心得体会范文（17篇）

在“十二五”的收官之年，我国已经站到了由传统农业向现代农业加快转变的关键时期。12月25日闭幕的2015年中央农村工作会议规划了2016年及之后几年的农村工作。会议指出，“十三五”时期，农业农村工作要牢固树立强烈的短板意识，坚持问题导向，切实拉长农业这条“四化同步”的短腿、补齐农村这块全面小康的短板，要着力加强农业供给侧结构性改革，提高农业供给体系质量和效率，使农产品(14.50, 0.21, 1.47%)供给数量充足、品种和质量契合消费者需要，真正形成结构合理、保障有力的农产品有效供给。

在“十三五”的发展中，农业绝不能被忽视，尤其是在“六期同至”(全面建成农村小康社会的决胜期、巩固农业农村好形势的关键期、农业发展方式的转型期、提升农业竞争力的爬坡期、全面深化农村改革的攻坚期、推进城乡一体化的深化期)的历史时期，必须补好农业作为“四化同步”的短板。放眼全球，大多数发达国家都同时有比较强的农业，这也是未来中国农业要走的道路。不出意外，明年将是中央连续13年发布以“三农”(农业、农村、农民)为主题的中央一号文件。可以认为，在新的形势下，解决“三农”问题仍然是社会经济发展的基础和保障，随着新型城镇化和工业化推进，“一号文件”可以着眼于更为实际、更为紧迫、更为重要的社会和经济发展问题。

客观而言，未来的农业发展必须要注重多元发展，结合市场，同时注重农业组织方式的创新，新型合作化的方式是一个重要创新领域。具体到政策着力点上，有以下几个核心内容需要格外引起关注。

据了解，试点地区的选取标准是由“两权”抵押贷款试点工作指导小组根据国务院的要求确定的，农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥认为，政府层面已经对土地改革有了完整的部署，接下来最大的问题是如何落实。今年人大会已经把改革试点涉及的前期法律问题陆续厘清，试点范围内该暂时调整的法律法规已经做出了相应调整，因此2016年“三块地”改革试点应该是以深入探索为主，会有更多的集体经营性建设用地入市拍卖，土地征收范围也会有所缩小。宅基地方面，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制可能会成为核心，这项改革会和农民工市民化时解决他们的住房问题联动起来，对我们国家整体的改革有长远影响。某种意义上说，城乡一体化发展可能被土地制度改革拖了后腿。2016年是“十三五”的开局之年，中央应该拿出更大的魄力对土改这块“硬骨头”进行攻坚。

目前我国农业现代化仍然滞后于工业化、城镇化，具体表现在农业依然基础薄弱、城乡居民收入差距仍然较大等方面。据了解，我国农业现代化不仅和发达国家有相当差距，比如从农业劳动生产效率来讲，我国农业劳动生产效率是发达国家平均水平的2%，是美国农业劳动生产效率的1%，是世界平均效率的64%，劳动生产效率太低是农民收入偏低的一个很重要因素。因此，不论“十三五”规划(建议稿)还是2015年中央经济工作会议与中央农村会议，都强调农业现代化将是“四化”同步发展中的重点。要着眼于加快农业现代化步伐，在稳定粮食和重要农产品产量、保障国家粮食安全和重要农产品有效供给的同时，加快转变农业发展方式，加快农业技术创新步伐，走出一条集约、高效、安全、持续的现代农业发展道路。

而推进农业现代化的突破口是必须培育职业农民群体。中国要想把农业和农村搞好，必须通过改革，吸引资本下乡。同时，需系统化培养职业农民，培养从业者专业化程度，在农地制度改革的基础之上，提高我国农业生产水平的“含金量”，促进农业改革、农业创新，大力发展现代农业等，把农民从身份转化成职业。只有提升我国农业加工、农产品等相关领域的内在价值，才能从本质上改变现状，提供培育职业农民的环境基础。可以认为，培养新型职业农民是发展家庭农场的关键。建议实行家庭农场经营资格准入制度。

中央经济工作会议和中央城市工作会议都明确提出要深入推进新型城镇化。而新型城镇化的一个重要驱动力量来自于农业经济产业升级所涉及的各类主体，主要包括地方政府、现代农业企业及上下游产业企业、服务业企业等。此外，通过强化农村经济结构调整，加快农村经济发展，增加农民收入，进而缩小城乡差距，降低农民进入城市的门槛……这对于新型城镇化的推进尤为重要。从农村居民可支配收入数据来看，差距普遍比城镇居民收入差距要小。全国要实现倍增长的差距为7%左右。从城乡市场经济系统来看，减少农民，才能富裕农民。农民从农村流入城市是必然的选择，而且是更好的选择，因为在城市可以获得更多更好的就业机会。另一方面，部分农民进城可以增加留在农村农民的人均资源占有量，有利于解决这部分农民的增收问题。所以，在这种意义上看，城镇化与农业现代化是相辅相成的，而城镇化进程在于解决农村发展深层次矛盾问题。可以预见，随着城镇化的推进这种关系将更加紧密。在未来一段时期里，农村发展模式调整和农业的经济转型将成为推动新型城镇化的重要引擎。

梳理发现，“三产融合”的概念是在今年中央“一号文件”中首次正式提出，“十三五”规划建议亦强调要推动一二三产业融合发展。近日，财政部、农业部发文，拟选择10个省份进行“三产融合”试点。以中央财政扶持，围绕水稻、小麦等口粮作物以及部分农业特色产业，开展农村一二三产业融合发展试点。据业内人士分析，推进农村一二三产业融合发展的思路将以农业提质增效、农民就业增收为目标，以改革创新为动力，以农民分享加工流通利润为核心，以农产品加工业和休闲农业为引领，着力推动要素集聚优化，促进一二三产业有机整合、协同发展，延长产业链、提升价值链、拓宽增收链，优化生产力结构布局，加快建立现代农业产业体系，为转变农业发展方式、助推“三农”提供有力支撑。以笔者之见，国家提出三次产业融合发展，农业是其中最重要的载体，现代化的农业不单单只有农产品生产功能，同时也具备了休闲服务功能，更是与先进的工业装备制造应用密不可分。

由于当前我国农村一二三产业融合还处于初级发展阶段，农业与二三产业融合程度低、层次浅;新型农业经营组织发育迟缓;先进技术要素扩散渗透力不强;涉农公共服务供给不足等。对此，需要注意以下几点：首先，必须深化农业农村管理体制改革，提高对农业实施一体化的管理服务水平;其次，加快培育新型农业经营组织的发展，鼓励和支持家庭农场、专业合作社、协会、龙头企业、农业社会化服务组织以及工商企业，开展多种形式的农村产业融合发展。第三，建立农村产业融合发展的利益协调机制，保障农民和经营组织能够公平分享一二三产业融合中的“红利”。第四，加快构建农村一二三产业融合发展的产业政策框架，制定产业融合的标准化建设体系，开展对涉农企业家和农民的技能培训，提高他们的产业融合能力。最后，建立农村产业融合发展基金，不断增加对农业农村基础设施建设和公共服务方面的投入，并对产业融合发展提供财政、税收、金融等方面的援助支持。

当前，全国农业电子商务正在形成跨区域电商平台与本地电商平台共同发展、东中西部竞相迸发、农产品进城与工业品下乡双向互动的发展格局。数据显示，今年前9个月，生鲜农产品网络零售额已达到380亿元，超过去年全年总数的1倍。业内人士表示，农村电商的快速发展将极大改变农村商业模式。一方面让农民购物更加方便快捷，丰富购物选择;另一方面，促进当地农产品销往城市、外地，丰富农产品的销售渠道。

更值得一提的是，农村电商发展对农村产业形态将会带来巨大变化。产业的下沉，旅游的发展，都带来了农村产业用地需求的变化。随着更多的产业链条下沉到农村，如加工、物流、商务和旅游等需要使用土地。在法律规定农村土地用于建设只有宅基地、乡镇企业和农村公共用地三个用途的情况下，对于存量的集体建设用地在大量农村都存在“人减地增”的形势下，不能在存量利用问题上过于死板，尤其是用于支持本村发展产业，增加农民收入，需要实现灵活的用途转换，支持农村存量闲置宅基地和村庄用地用于本村的电商发展。下一步，还需要考虑为农村电商配置新增用地问题。现在农村电商还处于初步发展阶段，农村存量建设用地还可以支撑其发展需要。但是随着农村电商的发展，专业化大发展之后会在空间中出现“大分散，小集中”的布局，在部分专业化村庄出现更多的用地需求，超过存量可供应能力，这时候就要考虑如何新增土地给它们使用。过去多年，地方政府将用地规模都用于城市发展、新城新区建设。现在我国农村在电商推动下出现了就业本地化、就地城镇化的可能，农村终于有了产业自我发展的机会，地方政府应该改变过去大搞开发区的方式，在新增用地上向农村倾斜，支持农村电商发展。

农村土地问题是“三农”问题的核心和农村改革的关键。改革开放以来，农村土地承包经营权改革极大释放了农村生产力。随着城镇化不断推进，农村人口大量涌入城市。这一新形势要求对农村土地权利配置进行新一轮改革。实行农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”改革，就是在总结我国农村土地承包经营权改革实践经验基础上、根据农村现实需要和未来发展作出的顶层设计，目的是进一步解放农村生产力。

“三权分置”的重要意义，是可以化解农村土地承包经营权的社会保障属性与财产权属性之间的矛盾。一方面，我国目前经济社会发展水平尚不足以为全体农民群众提供充分的社会保障，土地仍然是农民群众的基本生活保障。此外，我国农民传统的安土重迁心理，也使得土地权利的任意流转可能引发相关社会问题。另一方面，当前农村土地的财产属性日益凸显，土地权利流转的现实需求越来越迫切。“三权分置”的制度安排让农民的土地承包权与土地实际经营权分开，不进行土地经营的农民可以将经营权转让给他人，而自己仍然拥有对土地的承包权。这样，农民就能安心进城务工经商而无须担心失去土地。真正愿意进行土地经营的人，则有可能获得土地权利。因此，“三权分置”使农民的土地权利成为完整权利，可以促成农村土地权利自由流转，激活农村土地的资本潜能，扩大农民的融资渠道，增加农民收入。“三权分置”也有助于实现适度规模经营，改变农村土地碎片化经营方式，避免土地撂荒，使绿色集约型现代农业成为可能，从而提升农村生产力。

从法律角度说，土地经营权应被界定为从土地承包经营权中分离出来的新的用益物权。土地承包经营权是在农村土地所有权上设立的用益物权，在这一权能基础上可以再分离权利，设立新的用益物权。但这并不是将农村土地承包经营权分离为承包权和经营权，而是将农村土地承包经营权的占有、使用和收益权能分离出去，形成经营权。在经营权分离之后，农村土地承包经营权并不因此消灭。经营权到期后，承包经营权人的权能就自动恢复。目前，我国土地承包法确认了农村集体土地所有权和土地承包经营权，但没有规定土地经营权。因此，应在土地承包法中增设一章“土地经营权”，完整确认“三权分置”制度的合法地位。这一章的主要内容，至少应涵盖以下两个方面。

明确土地经营各方的权利义务。明确将土地经营权定位为用益物权，使权利人安心进行长期投资，保持土地生产力。经营权的权能包括对土地的占有、使用和收益，权利人也可将其用于出资、抵押、租赁和转让。经营权人无需具有集体经济组织成员资格。这样就扩大了主体范围，可以拥有经营权的人既包括农村集体组织成员，也包括集体组织成员以外的个人和从事农业生产经营的企业等。为保障农民权益，对经营权主体应设立准入和监管制度，以及严格的资格审查、项目审核、风险保障金制度。

明确经营权的取得、变更和消灭方式。为尊重农民对土地权利进行流转的自由，经营权必须通过合同方式取得，即土地承包权人与受让人应订立合同。此外，经营权的获得应进行登记，未经登记不产生效力。还应明确规定经营权人必须坚持土地的农业用途，以避免土地的“非农化”和“非粮化”，经营权人还应承担维持土地质量的义务。此外，与“三权分置”相关的农村户籍制度、社会保障制度等也需进一步改革完善，以使“三权分置”改革真正落实，让农村土地释放更多红利。

中国国土资源姜大明7日在2016年全国国土资源工作会议上表示，中国将强化主体责任，加快改革步伐，确保2017年底前完成农村土地制度改革试点任务。

2015年中国在33个试点(包括北京市大兴区、天津市蓟县等)全面启动农村土地改革制度试点工作。农村土地征收、集体经营性建设用地入市以及宅基地制度三项改革是试点的主要内容。针对土地制度改革，官方提出坚守三条底限：土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

姜大明强调，农村土地制度改革的关键，是探索建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。“我们要带着强烈的群众感情推动试点工作，让参与试点的农民群众有更多获得感，决不能有被剥夺感。”

去年年底召开的中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。业内人士指出，包括宅基地制度改革等在内的土地制度改革的进行，是让进城农民买得起房，真正融入城市生活的关键。

此外，关于不动产统一登记的进展，姜大明表示，目前中国335个市(地、州、盟)、2789个县(市、区、旗)完成职责机构整合，占比分别达到100%和98%。

国土部称，今年要重点做好不动产统一登记制度在基层落地，力争年底前所有市县颁发新证、停发旧证，2017年实现登记机构、登记簿证、登记依据和信息平台“四统一”。加快推进农村房地一体的宅基地和集体建设用地确权登记。适时启动自然资源资产统一确权登记试点工作。

2016农村土改主攻三方向，农村宅基地制度将全面深入，随着中央经济工作会议结束，一年一度的中央农村工作会议即将召开，对2016年的农业农村工作作出重要部署。

针对农业改革中最受瞩目的农村土地制度改革问题，多位业内专家在接受《经济参考报》记者采访时预测，明年农村“土改”将会呈现三大方向。一是以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将全面深入，二是以土地确权登记颁证工作为代表的农村土地承包经营制度改革将迎来系列部署，三是耕地保护和补偿制度将迎来顶层设计。

就在三天前，十二届全国人大会第十八次会议听取和审议了《关于授权国务院在北京大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。草案规定，在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。草案明确，上述调整在2017年12月31 日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

据了解，试点地区的选取标准是由“两权”抵押贷款试点工作指导小组根据国务院的要求确定的，农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。

在多位专家看来，这项具体工作其实是年初确定的农村“三块地”(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度)改革试点的一个重要组成部分。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥认为，政府层面已经对土地改革有了完整的部署，接下来最大的问题是如何落实。“三块地”的试点改革是封闭运行的，由于是一个新生事物，所以目前来看改革推进的步伐可能相对偏慢，地方积极性也不高，但是最终还是需要按照国家的顶层设计去推进。

李国祥表示，由于今年人大会已经把改革试点涉及的前期法律问题陆续厘清，试点范围内该暂时调整的法律法规已经做出了相应调整，因此2016年“三块地”改革试点应该是以深入探索为主，会有更多的集体经营性建设用地入市拍卖，土地征收范围也会有所缩小。宅基地方面，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制可能会成为核心，这项改革会和农民工市民化时解决他们的住房问题联动起来，对我们国家整体的改革有长远的.影响。

除了“三块地”改革试点外，2016年还将成为农村土地承包经营制度改革的“攻坚年”。《经济参考报》记者了解到，随着二轮承包期即将期满，有关部门正在研究制定《关于落实农村土地承包关系长久不变的政策的意见》，准备适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。与此同时，农村土地承包法修改的框架思路也已经基本形成，这也将是新一年里农村工作的一个大亮点。

此外，按照此前定下的农村土地承包经营权确权登记颁证时间表，该项工作在2017年要全部做完。也就是说，在今年全国农村土地确权颁证增加了9个省试点后，明年试点范围和规模有望进一步扩大。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文日前撰文表示，接下来将加快推进和确保如期完成农村土地承包经营权的确权登记颁证工作，构建农民土地权利保障的基础体系。加强规范承包土地经营权的流转，健全土地经营权流转市场及服务体系，健全工商企业租赁农户承包地的准入和监管制度。

2016年农村“土改”的第三件大事是耕地保护和补偿制度有望迎来顶层设计。《经济参考报》记者了解到，我国将研究提出关于进一步加强和改进耕地保护和耕地占补平衡的意见。专家表示，虽然关于这项改革意见的制定进度目前并没有太多消息流出，但根据今年早些时候中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》可以看出一些改革的大致思路。

根据《方案》显示，在健全耕地保护和补偿制度方面，主要工作是严格实施土地利用总体规划，全面开展永久基本农田划定工作;完善土地复垦制度，建立土地复垦激励约束机制;依法加强耕地占补平衡规范管理，强化耕地占补平衡的法定责任，完善占补平衡补充耕地质量评价体系;完善耕地和基本农田保护补偿机制等。

答：依照《农村土地承包法》和中央关于稳定完善农村土地承包关系的一系列政策，农民拥有法律赋予的长期而稳定的土地承包经营权。法定承包期内，任何组织和个人不得干预农民的生产经营自主权，不得违法调整和收回承包地，不得违背农民-意愿强行流转承包地，不得非法侵占农民承包地。

答：对外出农民回乡务农，只要在土地二轮延包中获得了承包权，就必须将承包地还给原承包农户继续耕作。乡村组织已经将外出农民的承包地发包给别的农户耕作的，如果是短期合同，应当将承包收益支付给拥有土地承包权的农户，合同到期后，将土地还给原承包农户耕作。如果是长期合同，可以修订合同，将承包地及时还给原承包农户;或者在协商一致的基础上，通过给予或提高原承包农户补偿的方式解决。对外出农户中少数没有参加二轮延包、现在返乡要求承包土地的，要区别不同情况，民主协商，妥善处理。如果该农户的户口仍在农村，原则上应同意继续参加土地承包，有条件的应在机动地中调剂解决，没有机动地的，可通过土地流转等办法解决。

答：任何组织和个人不能以欠缴税费和土地撂荒为由收回农户的承包地，已收回的要立即纠正，予以退还。对《农村土地承包法》实施以前收回的农户撂荒承包地，如农户要求继续承包耕作，原则上应允许继续承包耕种。如原承包土地已发包给本集体经济组织以外人员，应修订合同，将土地重新承包给原承包农户;如已分配给本集体经济组织成员，可在机动地中予以解决，没有机动地的，要帮助农户通过土地流转，获得耕地。

答：强迫农民流转承包土地的，流转关系无效，侵害承包方土地承包经营权的责任人应当承担民事责任，对擅自截留、扣缴流转收益的行为应予查处并退还款项。乡村组织应将被强迫流转的承包地归还原承包农户，由其自主决定是否继续流转。

答：市、县、乡(镇)政府未经承包农户同意，与企业签订的承包、租赁或提供农民集体土地特别是基本农田植树的合同，属无效合同，应予废止。林业部门不得颁发林权证，已颁发的要立即收回并注销。已经植树的，当地政府应做好工作，限期将其移植至非基本农田;在规定期限不能移植的，允许农民拔树种田。对企业没有与农户直接签订合同却占用农户承包的非基本农田植树的，应由企业与农民协商是否继续种树。农户不愿意种树的，可比照基本农田植树的处理办法办理。

土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括方方面面的内容。比如土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度的改革等等。中国自古以来就是一个以农业生产为主的国家，因此关于土地制度的改革可以说一直都在进行。我们这里所讲的论土地改革指的还是由中国共产党所领导的——“土改”。

土地改革的源起

土地改革工作会议

解放前，半殖民地半封建的旧中国，仍维持封建土地制度，占农村人口不到百分之十的地主、富农，占有百分之七十至八十的土地。他们凭借占有的土地，残酷剥削和压迫农民而占农村人口百分之九十的贫农、雇农和中农，却只占有百分之二十至三十的土地。他们终年辛勤劳动，受尽剥削，生活不得温饱。这种封建土地制度严重阻碍农村经济和中国社会的发展。新中国成立后，占全国三亿多人口的新解放区还没有进行土地改革，广大农民迫切要求进行土地改革，获得土地。

土地改革的脉络

产。《土地改革法》公布以后，在3.1亿人口的新解放区分期分批地，有计划、有领导、有秩序第开展了土改运动。近三亿无地少地的农民，分到了七亿亩土地和大量的农具、牲畜和房屋等；还免除了每年向地主缴纳约三百五十亿千克粮食的地租。在土地改革运动中，党的各级领导干部基本上正确贯彻和执行了党的土地改革的路线和政策。

1953年春，全国除新疆、西藏等少数民族地区以及台湾省外，基本上完成了土地改革任务。农民真正获得了解放。我国存在两千多年(建立于战国，公元前475年)的封建土地所有制从此被彻底被摧毁，地主阶级也被消灭。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。

由于党和国家在解放区率先实行土地改革，废除封建土地所有制，大大激发了人们的劳动积极性。1948年冬，陈毅写道：“几十万，民工走不通。骏马高车送粮食，随军转运逐西东，前线征立功。”改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。

轰轰烈烈的土地改革在1953年基本完成

1979年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。

土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。

1987年,中国开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》。

1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

1990年5月，国务院允许多外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。

土地使用制度改革是建立社会主义市场经济体制的一项基础性任务。土地使用制度改革的目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场体系。这个土地市场是一个公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系，应该包括：有效的资源配置体系，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源；正常的价格体系，建立土地使用权价格的市场形成机制；健全的法律体系，使市场行为规范有序；合理的收益分配体系，体现明晰的产权关系和利用租、税、费有效进行调节；完善的中介服务体系，促进土地市场的发展。企业使用土地按年交租或分期交租。实行年地租，租期可长可短，到期后可优先续租。实行年租后，租户对土地的处置权要受一定的限制。土地不得转让、转租吉抵押。对于资金困难的企业，经批准允许将占有的一部分土地的使用权转租，或抵押、入股，但不能超过与国家的租赁年限，并且必须按年交纳地租。

截止1994年8月，600多个城镇完成了土地定级和基准地价的评估工作。同时，还根据土地资产评估和管理规定，广泛开展了国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等宗地地价评估工作。全国各地先后建立了500多家由政府批准的土地估价机构，3500多人获得土地估价师资格。 1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培肓和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式；逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。

集体土地使用制度改革于1988年开始进行。同年3月，山东省在德州地区首先试行农村宅基地有偿使用办法。作为试点的临朐县规定，农民宅基地符合规定标准的，每平方米每年收费5分钱，超出标准和自建房的，每年每平方米收5角钱的费用，还要进行一次性罚款。超出标准30平方米以内的每平方米罚款4元；超出标准30平方米以上的，每平方米罚款8元。此后山东省的经验在河北、湖北、江苏、上海等省市相继试行。

1990年1月，国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知，将这项工作在全国推开。到1991年底，全国已有28个省、市、区，1400多个县(市)的一万多个乡镇实行了宅基地有偿使用。此外，江苏南通市还从1987年起率先试行乡镇企业用地有偿使用，至1992年4月，全国已有140多个县(市)相继试行。

人民日报周一援引他的话称，要坚持农地农用的底线，耕地红线要严防死守，必须严格落实耕地保护责任制，鼓励种粮保障国家粮食安全。要加强对工商企业下乡租赁农户承包地的准入监管，加强土地流转用途管制，严禁借土地流转之名搞“非农化”建设。

针对中国此前发布的关於引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见中的相关政策，韩长赋解读称，“就是准确把握32个字：三权分置，确权登记，有序流转，适度规模，家庭基础，农民自愿，农地农用，鼓励种粮。” 他表示，承包地确权登记和有序流转，是保护农民利益和提高农业效率的制度性安排。一方面强调鼓励土地流转，另一方面强调土地流转要有序，就是要遵循经济发展规律，不超越阶段；尊重农民的意愿，不强迫命令；保护经营者权益，不随意毁约；遵守法制规范，不留隐患漏洞。

“我们要顺其自然、因势利导，不能人还没有出去，就强行把地给流转了，那会影响土地流转健康发展的基础。土地流转一定要坚持依法自愿有偿、市场配置资源原则，政府主要是搞好管理和服务，严禁下指标、定任务，防止欲速不达。”韩长赋称。

他指出，要切记土地承包经营权属於农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应当由承包农户自主决定，村级组织和基层政府都不能越俎代庖。

另据国内媒体报导，中央农村工作会议将於12月22日在京召开。从今年的中央经济工作会议来看，转变农业发展方式或将是明年“一号文件”的重要内容，农村土地管理制度改革或将成为今年工作会议的重点内容。

据报导，会议将围绕“加快转变农业发展方式”这一主题，详细部署2015年的三农工作任务。在明年颁布的中央一号文件中，对於如何“加快转变农业发展方式”也会有更为详细的阐述。

一、2015年主要土地政策回顾

2015年土地政策仍然延续以往保发展、保红线、保权益的方向。国土资源部发布了《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》、《节约集约利用土地规定》和《推进土地节约集约利用的指导意见》等政策性文件，进一步强化了最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度；按照四部委联合下发的《关于开展市县“多规合一”试点工作的通知》，部署开展了市县“多规合一”试点工作。同时，还部署开展了城市开发边界划定试点和土地利用总体规划调整完善工作；《不动产登记暂行条例》正式颁布，将于2015年3月1日起施行，农房被纳入不动产统一登记范畴；适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，更加注重完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，着手建立促进房地产市场长期稳定健康发展的长效机制；进一步加大取消和下放行政审批事项力度，推进法制建设，颁布了《国土资源行政处罚办法》，不断提高国土资源管理依法行政和科学化水平；积极稳妥推进农村土地制度改革试点方案设计研究工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策。

二、对2015年主要土地政策的评价

总的来看，2015年的'土地政策继续坚持了最严格的耕地保护制度和严格的节约用地制度，守住了耕地红线，确保了国家粮食安全，保障了新型城镇化和新农村建设健康发展；同时，按照中央关于改革的总体安排，积极稳妥推进土地制度改革，发挥好市场和政府作用，确保群众利益不受损害。

三、2015年土地政策展望

2015的土地政策，将坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，在保证经济稳定增长、加快转变经济发展方式、优化经济发展空间格局、保障和改善民生等前提下积极推进各项制度建设和改革。

（一）农村土地制度改革将向前推进

国土资源部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，按照改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推进。2015 年会选择若干试点，进行土地制度改革试验。在试点过程中，针对出现的问题，不断完善改革总体设计，总结出可复制、能推广、利修法的改革经验。

（二）耕地保护政策将会更加严格

2015年将会继续加大永久基本农田划定、保护和建设的力度；充分运用经济手段，提高非农建设用地成本；探索建立经济补偿与激励机制，充分调动基层政府和农民集体保护耕地和永久基本农田的主动性、自觉性；进一步完善耕地占补平衡制度。

（三）节约集约用地、增量存量并举成为常态

存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手；增减挂钩工作经过几年的实践探索，将成为一项常规性工作；低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用计划，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作。

（四）市场配置土地资源的机制将更加完善

2015年，将继续深入推进土地出让制度改革，推广形式多样的出让方式，促进土地资源合理配置和有效利用。房地产调控基调不会改变，将继续坚持市场自发调节为主，政府适时调控为辅。同时，将进一步完善市场主体多元化格局，充分发挥财税等经济手段的调控作用，推动长效机制落到实处。

中国历来是一个以农业为基础的大国，农业人口占绝大多数，农民的土地问题是个重要问题。这个问题解决得如何，关系历代政权的兴亡治乱和社会经济的繁荣衰替。唐代均田，故有贞观、开元之治；明初裁抑豪强地主，因而国富民殷。反之，如土地集中于巨富官绅，农民失所流离，则生产力遭到破坏，莫不酿成大规模农民起义。在封建社会中，农民是主要的生产者，土地是他们进行生产的命脉。农民要求获得土地，以平均地产为核心的平均主义思想，是他们阶级意识形态的主要反映。宋代钟相等人提出“等贵贱、均贫富”；明代李自成以“均田免粮”号召农民起义；降至清咸丰初，洪秀全颁布《天朝田亩制度》，将农民平均主义思想制度化，从而发展到了最高峰。

孙中山看到了中国存在的“土地兼并”的问题，而历史上，王莽也针对此作出改革，那就是王田制。

也，……今更名天下田曰’王田’……其男口不盈八，而田过一井者，分余田予九族邻里乡党。故无田，今当受田者，如制度。”这就是王莽的“王田制”，其核心是变地主阶级土地私有制为封建土地国有制，企图以此来遏止土地兼并。

这道诏令包括两方面的内容，一是将全国土地改称王田，即废除土地私有制，实行土地国有制，私人不得买卖；一家有男丁八口，可受田一井，即九百亩；一家男丁不足八口，而土地超过九百亩者，须将多出部分分给宗族邻里；原来没有土地者，按上述制度受田。二是将奴婢改称私属，不得买卖。诏令还规定，如果有人敢于攻击井田制度，煽动人破坏法令，则将其流放至边境地区。

在朝野一片反对声中，王莽不得不诏令发布后的第三年，宣布取消王田、私属制度：诸名食王田，皆得卖之，勿拘以法。犯私买卖庶人者，且一切勿治。

王田、私属制，是王莽针对西汉以来最突出的土地和奴婢两大社会问题提出来的解决办法。从主观上，王莽看到了农民失去土地是由于日益严重的土地兼并，而土地兼并的根本原因还在于土地买卖。因此，规定土地国有，不准私人买卖土地，便可以从根本上解决农民被抛出土地的现象。在这一点上，王莽比西汉历代统治者都要高明。然而，在封建土地私有制已经出现六七百年的汉末，要废除土地私有，实行土地国有，实在是不切实际的空想。因此不几年，就因为遭到豪强大地主们的反对而废止了。

1853年冬，太平天国颁布《天朝田亩制度》，是太平天国的建国纲领。它突出反映了农民要求废除封建土地所有制的强烈愿望，是几千年来农民反封建斗争的思想结晶。它体现了绝对平均主义思想，幻想在分散的小农经济基础上实行均贫富。它无法调动人们的劳动积极性，只是空想，根本无法实现。

《天朝田亩制度》的基本内容，是根据“凡天下田，天下人同耕”的原则，把每亩土地按每年产量的多少，分为上、中、下三级九等，然后好田坏田互相搭配，好坏各一半，按人口平均分配。凡16岁以上的男女每人得到一份同等数量的土地，15岁以下的减半。同时，还提出“丰荒相通”、以丰赈荒的调剂办法。

土地分配问题：废除封建土地所有制，按人口和年龄平均分配土地。

原则：“凡天下田，天下人同耕”、“无处不均匀，无人不饱暖”。

分配方式：以户为单位，不分男女，按人口和年龄平均分配。太平天国还将土地按产量的多少，分为九等，然后好坏搭配分配各户，并提出了丰荒相通，以丰赈荒的调剂方法。 太平天国的领导们希望通过这样的方案，建立“有田同耕，有饭同食，有衣同穿，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖”的理想社会。

《天朝田亩制度》所提出的平分土地方案，是农民阶级对地主土地所有制的否定。它反映了当时广大贫苦农民强烈地反对地主阶级残酷剥削的要求，以及获得土地、追求平等平均的理想社会的渴望。但是，《天朝田亩制度》所规定的分配土地和“通天下皆一式”的社会经济生活方案，是要在小生产的基础上废除私有制和平均一切社会财富，以求人人平等，是农民的绝对平均主义思想。这种方案不可能使社会生产力向前发展，相反，它将使社会生产力停滞在分散的小农经济的水平上，把农业和家庭手工业相结合的自给自足的自然经济理想化、固定化。因此，它又具有违反-社-会发展规律的落后性。

《天朝田亩制度》既具有革命性，又具有封建落后性，这个矛盾是由农民小生产者的经济地位决定的。太平天国领袖们绘制的平分土地和社会经济生活的图案，实际上是不可能实现的。封建的生产关系和阶级关系虽然受到冲击，但并没有改变。

（他们为了适应现实的迫切需要，就不得不采取一些较为切实可行的措施。“照旧交粮纳税”，即地主是田赋的主要交纳者，征收地丁银和糟粮。封建的生产关系和阶级关系虽然受到冲击，但并没有改变。）

土地兼并，历代皆然，这是封建地主的本性。土地高度集中，使绝大多数农民变成受地主直接剥削的佃户，他们所负担的地租，越来越重。在封建社会中，粮赋是中国专制政府的主要财源。农民田赋负担之重，让其苦不堪言。

对农民平均主义思想必须按照辩证唯物主义的方法，严格地、细致地区分它在不同的历史范畴内，其性质是迥不相同的。大体说来，在前资本主义社会，农民平均主义思想对摧毁封建制度，促进资本主义因素的发展，是积极的、革命的思想，而在资本主义社会和社会主义社会，平均主义思想或方案，则是违背历史发展规律要求的，其反动性质是显然可见的。

城镇化路线中，最重要的是土地制度改革，如今，终于有了明确说法。

本报记者获悉，由国土资源部牵头做的土地管理制度改革和城镇化工作的相关政策研究已经结束，上报有关部门。

2012年9月以来，国土资源部抽调骨干力量成立专题研究小组，重点围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革，提出政策建议。

6月25日，国土部网站消息，国土部在浙江省绍兴市召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”透露了上述调研的土地管理制度方向。

国土资源部副部长王世元透露，该部土地制度改革研究小组“已初步形成关于改革完善土地管理制度的政策建议”，涉及七个方面27条改革政策建议，包括土地用途管制、土地整治、土地有偿使用制度、土地产权制度等重点领域。

作为国土部土地管理制度改革研究小组组长、国土部副部长王世元就国土部初步形成的“27条改革政策建议”做了进一步解释。

王世元表示，内容涉及土地用途管制、土地整治、土地有偿使用制度、土地产权制度等重点领域。

就改革目标而言，王世元表示，涉及七大方面，包括城镇化布局和形态优化、城镇化发展的现代农业基础、城镇化转型发展、城镇综合承载能力提升、土地收益对城镇发展的持续支撑能力、被征地农民充分享受城镇化成果、新型农村社区建设和城乡一体化发展等。

王世元亦称，改革建议着眼于推动城镇化健康发展与土地制度改革目标相融合，大致分为三类：一是在坚持基本制度框架下的完善和成熟；二是在总结实践经验基础上的规范和提升；三是在适应新形势新要求中的探索和创新。

就国土部土地管理制度改革小组形成的27条政策建议，新任国土资源姜大明也指出，土地管理制度改革，要以支撑和保障新型城镇化发展为目标，完善土地公有制，坚持市场化改革方向，改进政府管控，不断完善土地管理制度政策体系，促进经济转型升级、社会和谐稳定和生态环境改善。

姜大明表示，现行的土地管理制度包括三项核心制度，土地用途管制、土地征收、土地有偿使用，上述三大核心制度符合新型城镇化发展的方向，应继续坚持，在改革中逐步完善。

根据国土部的表态，在促进新型城镇化的格局下，土地征收和有偿使用制度的方向不会变。

不过，在国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英看来， 如果再走此前征地城镇化的模式，将很难持续，目前，征地的成本已经非常高了，征地拆迁等成本已经占到土地出让收入的一半以上，在有些城市化区域已经难以做到资金平衡，随着征地拆迁等成本的大幅攀升，政府将难以承受。

刘守英认为，转向存量用地改革，是下一步制度改革的重点，需要相应的制度创新，比如把目前比重过高的工业用地，如何转成商业、服务业和城市用地；把政府手中占的大量的非市场化配置的土地，占比近30%的划拨配置的城市用地转为市场化等。

不过，在担任多个城市顾问的大岳咨询公司总经理金永祥看来，土地用途直接调整将面临很大的利益问题，工业用地调整为商业用地有很大的`级差地租，地方政府都很积极，但这种调整是否必要，国土部应该有规范。

据悉，在提请全国人大审议的《土地管理法修正案》中，补偿原则将由原用途补偿改为公平补偿。

刘守英表示， 这是一个有重大意义的改革，实际上是一个向市场经济体系下征地制度靠近的一个非常重要的措施。

刘守英认为，按原用途的补偿没有考虑区位的因素。土地在不同区位，它的价格是不一样的，所以补偿的原则也应该不一样。

公平补偿非常重要的一点，是考虑未来土地的发展前景，同时也考虑到土地的区位。

城镇化路线中，最重要的是土地制度改革，如今，终于有了明确说法。

本报记者获悉，由国土资源部牵头做的土地管理制度改革和城镇化工作的相关政策研究已经结束，上报有关部门。

2012年9月以来，国土资源部抽调骨干力量成立专题研究小组，重点围绕促进和保障城镇化健康发展，谋划土地管理制度改革，提出政策建议。

6月25日，国土部网站消息，国土部在浙江省绍兴市召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”透露了上述调研的土地管理制度方向。

国土资源部副部长王世元透露，该部土地制度改革研究小组“已初步形成关于改革完善土地管理制度的政策建议”，涉及七个方面27条改革政策建议，包括土地用途管制、土地整治、土地有偿使用制度、土地产权制度等重点领域。

作为国土部土地管理制度改革研究小组组长、国土部副部长王世元就国土部初步形成的“27条改革政策建议”做了进一步解释。

王世元表示，内容涉及土地用途管制、土地整治、土地有偿使用制度、土地产权制度等重点领域。

就改革目标而言，王世元表示，涉及七大方面，包括城镇化布局和形态优化、城镇化发展的现代农业基础、城镇化转型发展、城镇综合承载能力提升、土地收益对城镇发展的持续支撑能力、被征地农民充分享受城镇化成果、新型农村社区建设和城乡一体化发展等。

王世元亦称，改革建议着眼于推动城镇化健康发展与土地制度改革目标相融合，大致分为三类：一是在坚持基本制度框架下的完善和成熟；二是在总结实践经验基础上的规范和提升；三是在适应新形势新要求中的探索和创新。

就国土部土地管理制度改革小组形成的27条政策建议，新任国土资源姜大明也指出， 土地管理制度改革，要以支撑和保障新型城镇化发展为目标，完善土地公有制，坚持市场化改革方向，改进政府管控，不断完善土地管理制度政策体系，促进经济转型升级、社会和谐稳定和生态环境改善。

姜大明表示，现行的土地管理制度包括三项核心制度，土地用途管制、土地征收、土地有偿使用，上述三大核心制度符合新型城镇化发展的方向，应继续坚持，在改革中逐步完善。

根据国土部的表态，在促进新型城镇化的格局下，土地征收和有偿使用制度的方向不会变。

不过，在国务院发展研究中心农村经济研究部副部长刘守英看来， 如果再走此前征地城镇化的模式，将很难持续，目前，征地的成本已经非常高了，征地拆迁等成本已经占到土地出让收入的一半以上，在有些城市化区域已经难以做到资金平衡，随着征地拆迁等成本的大幅攀升，政府将难以承受。

刘守英认为，转向存量用地改革，是下一步制度改革的重点，需要相应的制度创新，比如把目前比重过高的工业用地，如何转成商业、服务业和城市用地；把政府手中占的大量的非市场化配置的土地，占比近30%的划拨配置的城市用地转为市场化等。

土地改革，具体来说就是土地制度改革，包括方方面面的内容。比如土地税收制度改革、土地产权制度改革、土地使用制度的改革等等。中国自古以来就是一个以农业生产为主的国家，因此关于土地制度的改革可以说一直都在进行。我们这里所讲的论土地改革指的还是由中国共产党所领导的——“土改”。

土地改革的源起

土地改革工作会议

解放前，半殖民地半封建的旧中国，仍维持封建土地制度，占农村人口不到百分之十的地主、富农，占有百分之七十至八十的土地。他们凭借占有的土地，残酷剥削和压迫农民而占农村人口百分之九十的贫农、雇农和中农，却只占有百分之二十至三十的土地。他们终年辛勤劳动，受尽剥削，生活不得温饱。这种封建土地制度严重阻碍农村经济和中国社会的发展。新中国成立后，占全国三亿多人口的新解放区还没有进行土地改革，广大农民迫切要求进行土地改革，获得土地。

土地改革的脉络

产。《土地改革法》公布以后，在3.1亿人口的新解放区分期分批地，有计划、有领导、有秩序第开展了土改运动。近三亿无地少地的农民，分到了七亿亩土地和大量的农具、牲畜和房屋等；还免除了每年向地主缴纳约三百五十亿千克粮食的地租。在土地改革运动中，党的各级领导干部基本上正确贯彻和执行了党的土地改革的路线和政策。

1953年春，全国除新疆、西藏等少数民族地区以及台湾省外，基本上完成了土地改革任务。农民真正获得了解放。我国存在两千多年(建立于战国，公元前475年)的封建土地所有制从此被彻底被摧毁，地主阶级也被消灭。1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。

由于党和国家在解放区率先实行土地改革，废除封建土地所有制，大大激发了人们的劳动积极性。1948年冬，陈毅写道：“几十万，民工走不通。骏马高车送粮食，随军转运逐西东，前线征立功。”改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。

轰轰烈烈的土地改革在1953年基本完成

1979年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。

土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的.划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。

1987年,中国开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程(试行)》和《城镇土地估价规程(试行)》。

1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

1990年5月，国务院允许多外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。

土地使用制度改革是建立社会主义市场经济体制的一项基础性任务。土地使用制度改革的目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场体系。这个土地市场是一个公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系，应该包括：有效的资源配置体系，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源；正常的价格体系，建立土地使用权价格的市场形成机制；健全的法律体系，使市场行为规范有序；合理的收益分配体系，体现明晰的产权关系和利用租、税、费有效进行调节；完善的中介服务体系，促进土地市场的发展。企业使用土地按年交租或分期交租。实行年地租，租期可长可短，到期后可优先续租。实行年租后，租户对土地的处置权要受一定的限制。土地不得转让、转租吉抵押。对于资金困难的企业，经批准允许将占有的一部分土地的使用权转租，或抵押、入股，但不能超过与国家的租赁年限，并且必须按年交纳地租。

截止1994年8月，600多个城镇完成了土地定级和基准地价的评估工作。同时，还根据土地资产评估和管理规定，广泛开展了国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等宗地地价评估工作。全国各地先后建立了500多家由政府批准的土地估价机构，3500多人获得土地估价师资格。 1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培肓和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式；逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。

集体土地使用制度改革于1988年开始进行。同年3月，山东省在德州地区首先试行农村宅基地有偿使用办法。作为试点的临朐县规定，农民宅基地符合规定标准的，每平方米每年收费5分钱，超出标准和自建房的，每年每平方米收5角钱的费用，还要进行一次性罚款。超出标准30平方米以内的每平方米罚款4元；超出标准30平方米以上的，每平方米罚款8元。此后山东省的经验在河北、湖北、江苏、上海等省市相继试行。

1990年1月，国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知，将这项工作在全国推开。到1991年底，全国已有28个省、市、区，1400多个县(市)的一万多个乡镇实行了宅基地有偿使用。此外，江苏南通市还从1987年起率先试行乡镇企业用地有偿使用，至1992年4月，全国已有140多个县(市)相继试行。

人民日报周一援引他的话称，要坚持农地农用的底线，耕地红线要严防死守，必须严格落实耕地保护责任制，鼓励种粮保障国家粮食安全。要加强对工商企业下乡租赁农户承包地的准入监管，加强土地流转用途管制，严禁借土地流转之名搞“非农化”建设。

针对中国此前发布的关於引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见中的相关政策，韩长赋解读称，“就是准确把握32个字：三权分置，确权登记，有序流转，适度规模，家庭基础，农民自愿，农地农用，鼓励种粮。” 他表示，承包地确权登记和有序流转，是保护农民利益和提高农业效率的制度性安排。一方面强调鼓励土地流转，另一方面强调土地流转要有序，就是要遵循经济发展规律，不超越阶段；尊重农民的意愿，不强迫命令；保护经营者权益，不随意毁约；遵守法制规范，不留隐患漏洞。

“我们要顺其自然、因势利导，不能人还没有出去，就强行把地给流转了，那会影响土地流转健康发展的基础。土地流转一定要坚持依法自愿有偿、市场配置资源原则，政府主要是搞好管理和服务，严禁下指标、定任务，防止欲速不达。”韩长赋称。

他指出，要切记土地承包经营权属於农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应当由承包农户自主决定，村级组织和基层政府都不能越俎代庖。

另据国内媒体报导，中央农村工作会议将於12月22日在京召开。从今年的中央经济工作会议来看，转变农业发展方式或将是明年“一号文件”的重要内容，农村土地管理制度改革或将成为今年工作会议的重点内容。

民革中央在《关于完善我国农村土地承包经营权确权中相关法律的提案》中提出，农村土地承包经营权确权工作存在法律缺位、法律之间不一致、效力不足、内容不合理等问题，应加快制定、修改、完善农村土地承包相关法律法规，明确农村土地承包经营权登记、抵押担保以及农村集体经济组织和成员资格界定等相关规定。

围绕公众关注的征地问题，民革中央在《关于规范征地程序维护被征地农民权益的提案》中建言：实行全程透明的征地程序，建立征收土地全程公告制、被征地农民全程参与机制和参与式补偿、安置督查制度;缩小征地范围，加快城乡统一的土地市场建设进程;改革现行征地补偿方案，逐渐向“因市定补”转变;建立征地预存款制度;实行差别化的多元安置方式等。

在《关于修改完善〈中华人民共和国农村土地承包法〉的提案》中，民革中央建议从九方面对《土地承包法》进行修改完善：定义农村土地承包权和土地经营权，界定集体经济组织成员资格，明确“土地承包关系长久不变”的内涵，增加承包方不得弃耕抛荒的义务，修改收回承包地的规定，完善承包地调整制度，增加鼓励土地经营权向新型农业经营主体流转的条款，赋予土地经营权抵押、担保权能，增加建立健全土地流转服务平台的规定等。

此外，在《关于发挥法治引领和保障作用，推进农村集体经营性建设用地入市制度改革的提案》中，民革中央提出：改革集体经营性建设用地入市制度，必须先行取得法律授权，确保改革于法有据;改革试点要封闭运行、风险可控和稳妥有序;改革农村集体经营性建设用地入市制度，应当坚持充分发挥市场配置土地资源的决定性作用和更好发挥政府作用，做好改革方案的顶层设计。

首先，中国是一个大国，不同地区发展阶段与发展模式差异明显，由此再加之土地资源地理上的不可转移性，以及附着在土地上的价值与需求多样性，因此，这就要求农地改革充分考虑约束条件因地制宜，继续在不断实践探索中小幅快进。

其次，局部性、阶段性的农地改革需要在加强顶层设计的前提下不断提高系统性、整体性、协同性，反之细碎化的改革迟早都会因为核心制度缺失而陷入僵局。譬如目前困扰农地改革最大的顾虑是，尽管此前三十多年内，中国已经实现人类历史上最大规模的.农村劳动力转移，但是且不说在农村依然保有数以亿计的剩余劳力，即使是已经转移至第二、第三产业的进城务工者，其所获得的社会保障也很有限(统计表明，截至“十一五”末，我国农民工总数已达2.42亿人，但其中养老保险参保人数仅为3284万人)。因此基于稳定或安全性考量，土地流转又不得不服从于一项冲突性安排，即农民保有一定地权，以此承载基本就业、医疗、养老、教育等保障功能。

此外，除了社保问题，困扰农地改革的顾虑还有很多。譬如粮食安全保障问题，再譬如地方政府“公共利益”界定问题，等等。这些顾虑直接导致了包括《物权法》、《土地管理法》等一系列上位法需要妥善权衡相关条款修法内容、方式和时机。而中国的农地改革，唯有在充分体现地方试验与顶层设计辩证统一的前提下，才能如期待中那样不断相互促进、良性互动、重点突破、整体推进。

在中央深改组召开了第五次会议中，审议了农村土地流转、农民股份合作等改革方案，被外界解读为基层改革箭在弦上。此次会议还第一次明确提出了在坚持农村土地所有制前提下，促使承包权经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置的新格局，为未来农地改革的制度创新奠定了基础。

农村土地流转指土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。当前农村土地流转的主要类型为土地互换、出租、入股、合作等方式。农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。

土地经营权流转作为农村土地制度改革的重要内容，一直成为社会各方争论的焦点。近年来，与工业化、城镇化特别是与农村大量劳动力进城务工就业相适应，农村土地流转明显加快。数据显示，截至2015年6月底，全国家庭承包经营耕地流转面积3.8亿亩，占到家庭承包耕地总面积的28.8%。

去年召开的党的十八届三中全会上，中共中央对深化农村土地制度改革作出了全面部署，即在在坚持和完善耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。此后，政府部门不断推进土地流转相关制度的落地。

虽然“土地承包经营权流转”一词最早在2002年的《农村土地承包法》就曾使用，但近十多年来，农地流转依然存在种种观念上的羁绊和制度上的困境，并未顺畅运行。不久前，中央深改组召开的第五次会议，审议了农村土地流转、农民股份合作等改革方案，第一次提出了在坚持农村土地所有制前提下，促使承包权经营权分离，形成所有权、承包权、经营权三权分置的新格局，同时也为未来农村土地改革的制度创新奠定了基础。 农业韩长赋在解读上述文件时表示，“三权分置”是深化农村土地制度改革的实践探索，也是未来一段时期指导农村土地制度和农业经营制度改革的重要基础。十一届三中全会后，我国实行农户承包经营，集体拥有土地所有权，农户拥有承包经营权，“两权分离”取得良好效果。他称，在这个基础上，进一步促使土地承包经营权分离，实行农村土地的所有权、承包权和经营权“三权分置”，有序地流转土地经营权，既放活了土地的经营权，又保障了承包农户的权利。

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而纵观1949年以来中国土地制度变革，大体包括了三个历史转折，即1949年土地改革、1958年人民公社化运动、1978年后的家庭联产承包责任制。虽然每次土地改革都在所有制、土地分配、经营方式、改革目标等方面都有很大的差异，但总的来说，是一个不断地为土地减负的过程。

农村土地承包经营权流转，本质上是农户土地权利和利益的大调整。涉及权利关系广泛复杂，在实际操作中还有不少这样那样的问题。人民日报在今年2月刊文重点指出了当前农村土地流转五大乱象：土地流转主体混乱;土地流转行为混乱;土地流转结果混乱;土地流转市场混乱，运作机制不健全;政府服务监管混乱等。

但是，农村土地流转是当下市场经济发展的产物，它的运应而生，给农村带来了不少新变化。农民通过土地流转，不仅从繁重的体力劳动中解脱出来，还可以获得稳定的收入。首先，农村土地流转后，一些有“头脑”的农民摆脱了土地束缚，专门从事二、三等产业，既增加了收入，又繁荣了城乡经济。其次，流转土地的农民不再承担收入风险，可以稳定获取土地租金收入，并能从中获取劳务收入。

随着二、三等产业的快速发展，农村外出务工经商人员大幅度增加，不同程度地造成了土地经营分散、闲置、流动性差，甚至出现抛荒现象，严重影响农业生产发展，成为制约农业规模化经营的主要障碍。而土地流转很好地解决了这个大问题。

另外，政策释放出的信号，让投资者们看到了农业“红利”。国家统计局数据显示，2011年中国农业投资额为6792.38亿元;2012年中国农业投资额为9004.26亿元;2015年中国农业投资额突破10万亿元。

褚橙是85岁的前红塔集团董事长褚时健历时十年种出的橙子，褚橙的热销不仅意味着褚时健人生的转机，也让众多投资者对新农业的前景充满了期待。联想集团创始人、联想控股董事长柳传志先生在接受媒体访问时也提到，现在民营企业做农业的条件成熟了。 事实上，很多大公司早已在农业领域投入重金。2015年7月，联想农业投资事业部就已正式成立。2012年10月，联想收购了青岛沃林蓝莓果业有限公司。随后，他们用一年的时间，投资2.5亿元，在山东、辽宁、四川、湖北等地建成总面积逾1.5万亩的规模化蓝莓基地。到了2015年2月，联想在成都又收购了四川中新农业科技有限公司，改造成中国最大的猕猴桃种植企业。

互联网、移动互联网与包括农业在内的传统产业的融合一直在进行，通过互联网、移动互联网打造食品安全和现代农业品牌，进而通过品牌运作对种植、养殖、加工、物流、营销等产业链各环节进行垂直整合，万达集团老总王健林搞起了“万达菜”就是其中一例。农业规模化精细化企业化经营逐渐成了稳赚不赔的买卖。

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如何在规模集中与风险可控、释放活力与强化监管之间有机协调，是决定以农村土地流转为基础的农村土地改革成败关键。根据经济参考报此前报道，一些地区在土地流转中存在租期不确定、“非粮化”蔓延等问题，亟待解决。

由于大部分流转的土地都是农民1988年第二轮联产承包签订的承包协议，30年承包期限不剩几年，村民承包到期后政策的不确定性，给企业投入与生产带来很多风险。 除土地承包30年期限瓶颈外，农民不愿长期流转也是制约土地发挥规模效应的重要因素。很多农户预期土地租金还会大幅上涨，因此情愿土地撂荒不愿流转，或者流转合同只签两年到五年。

另外，土地流转“非粮化”，已成为各地土地改革中普遍面临的挑战。

由于种粮经济回报低，致使土地承包者偏爱土地流转“非粮化”。土地大面积种植经济作物埋下重重忧患。业内人士分析，规模种植亩产原本比个人精耕细作亩产低，因此大面积土地流转不种粮食，肯定会影响粮食产量;有企业或承包户流转土地用来种西瓜、种苗木、种葡萄，使用地膜、遗留树根等对田地土质和肥力都有较大损害;最后，有的工商资本流转土地后，简单投入平整种树或经果，目的在于申请项目补贴资金、作为贷款地抵押物或等征地补偿。

2015陕西土地流转政策二：

陕西省土地流转呈现四特点

形式多样 对象多元 价格差距大 合同年限以长期居多

为了解陕西省土地流转和土地确权登记工作现状，国家统计陕西调查总队近期通过走访省农业厅，以及对全省10个市县的100户土地流出农户，及61户有土地流入的企业或农户进行现场问卷调查，结果显示，陕西省土地流转呈现形式多样、对象多元、价格差距大、合同年限以长期居多等四个特点。

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园及休闲观光占13.1%，作为果库、仓库占3.5%。其中有16户采取两种或以上种植兼营模式。

调查还发现，陕西省土地流转的价格差距大，且定价机制单一。如在渭北水浇地种植粮食作物，每亩每年200-300元;种植果树等经济作物，每亩每年800元左右，但需要签订10年以上的合同。子洲县天河种植养殖农业合作社山地每亩每年20元、坝地每亩50元。志丹县山地一般每亩每年35-70元，平整的川地农业用地每亩每年200-500元，非农企业用地相对较高。土地流转租金的定价，52.8%采取双方协商办法， 47.2%由村组介入共同协商来定价，没有通过专业机构评估定价，定价方式缺乏科学依据。

国家统计局陕西调查总队7月14日发布《陕西土地流转对劳动力转移及农民收入影响调查报告》显示，土地流转不仅有效提高了土地利用率和产出率，更让陕西省农民收入结构多元化，同时对周边农业辐射带动作用明显。在流出的100户中，有54%的家庭认为流出耕地收入高于自己经营收入;63%的家庭认为流出后家庭收入增加;71%农户愿意继续把土地流转出去。在流入的61户中，有78.7%家庭认为增加了家庭收入，近七成家庭愿意再继续转入耕地，扩大种植规模。

调查显示，土地流转后流出户获得了固定的租金收入，特别是没有灌溉条件的旱塬农户和缺乏劳动力的家庭，消除了种地后顾之忧。据统计，仅2015年，陕西省人均转让承包土地经营租金净收入35.7元，同比增长58.5%，占财产净收入的29.7%，对财产净收入的贡献率达44.1%，成为财产净收入的主要来源。与此同时，土地流转使土地向种田能手、规模经营者集中，让一些有一技之长、有创业欲望的农村劳动力从土地中解放出来外出打工。据统计，2015年陕西省外出打工人员人均寄带回收入885元，占转移净收入的48%。在本次调查的100户土地流出户中，有45.5%的劳动力长期外出打工，2015年人均收入达到2.7万元，是全省农村常住居民家庭外出从业人员寄带回收入的30倍。另外，流出土地的农户被“返聘”到龙头企业、专业合作社等经营企业务工，还增加了农民工资性收入。据调查，在流出户中，有12%的家庭在土地流转对象企业务工。如眉县常兴镇尧柳村农户陈某，将1.4亩耕地流转给常兴现代农业示范园用于种植葡萄，在获得每亩1000元的租金后，又被“返聘”到种植园务工，月劳务收入2000元左右。

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进行管理，园区均搭建温室大棚，灌溉采用滴灌方式，葡萄品种优良，种植效益良好，其流转了下邽镇牒吴村耕地200亩，以每年每亩耕地900斤小麦的市场价为标准，还解决就业岗位100多个。周边群众看到种植葡萄的效益，逐渐出现了10-20亩左右的小型葡萄种植大户，提高了农民收入。

口头协定无依据 流转服务不到位 改变土地用途 缺乏融资平台

土地流转中存在的不规范行为需关注

陕西省土地流转中存在的一些不规范行为，不仅影响流出户流转积极性，抑制土地流转进程，而且制约农村劳动力转移和农民收入增加，需引起关注。

据调查，在调查的161户中，有32.9%采取口头协定办法流转土地，如果发生纠纷根本没有依据;还有60.9%签订合同存在内容不完整，权责关系不明，超过承包剩余期限等问题，导致流转矛盾纠纷增多，给农村社会和谐稳定埋下隐患。

其次，土地流转服务不到位。调查发现，农村经营管理机构不健全，乡镇土地流转管理服务中心建设滞后，加上一些干部对农村土地流转认识模糊，认为流转完全是市场行为，流转多少与自己无关，对土地流转缺少积极主动地服务和规范引导，导致供大于求、供不应求现象并存，土地流转处于自流状态。另外，行政干预依然存在。一些地方的领导为了树样板，搞政绩，由政府提出产业发展规划，引入工商企业进行实施，违背农民-意愿，以行政推动代替科学引导，强行推动流转，侵害农民的土地承包权和经营自主权。

调查还发现，土地流转过程中不仅存在改变土地用途的现象，而且“非粮化”现象严重。据调查，为了提高收入，流入户中只有16.7%的户种植粮食，而且流转的土地基本是农户间代耕、务工农民转包、偏远地区低价转入的土地。种植苗木、蔬菜、瓜果、药材等经济作物的占50%，其他为养殖业、休闲观光等产业。现在多数人认为，只要有钱，不怕买不到粮食，严重影响了国家粮食安全。调查中还有些单位反映，在城乡结合部繁华区域和铁路、高速路沿线，以土地流转之名在所转包的地里兴建各种永久性建筑，一些企业在流转土地上建设与农业产业化无关的厂房等现象。这些是一些工商企业受利益驱动，绕过国家土地管理法规，不办理农用地转用和征地手续，擅自改变土地农业用途，违背了土地流转真正目的。

此外，对于土地流入主体农业企业、家庭农场及专业合作社等，要实现规模化经营、提高机械化水平，就需要资金配套支持。但在调查中一些调查户反映，现在融资难，贷款缺乏抵押物，仅靠信用贷款额度小，速度慢，抑制土地流转速度。如泾阳县海普粮食专业合作社反映现在采取靠自身利润，每两年进行一次扩大土地规模的流转，如果有足够的贷款，这种进度就会加快许多。

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陕西省土地确权登记工作稳步推进

记者7月14日从陕西调查总队获悉，截止6月10日，全省104个涉农县(市、区)、1304个乡镇、128210个村民小组开展了确权登记工作，分别占总数的100%、96%、92%。完成调查农户536万户，占家庭承包经营农户的74%;完成实测面积586万亩，占家庭承包经营耕地面积的10%;向17.5万户颁发了经营权证书。在调查的土地流出100户中，有40%的调查村已全部登记完成，32%的村正在进行，还有28%的村还未开始。对登记完成和正在进行中的农户调查，有八成的人表示满意。

不过，调查发现，土地确权工作中仍存在政策执行不准确、人地矛盾问题突出、确权确股不确地政策执行标准不明确等问题，影响土地流转的进程。据调查，个别地方贯彻执行确权登记政策大打折扣，随意简化工作程序问题。主要表现在：一是为了赶进度，将“二轮”延包数字照抄照搬向农民公示;二是以流转土地“四至”不清为由，对农户承包地简单进行确权确股不确地;三是以稳定为由，强调维护现状，对有条件有能力解决的人地矛盾问题不予解决。

另外，在陕西省大多数地方，“二轮土地承包”以来，农村基本没有调整过土地，人地矛盾问题非常突出，特别是人多地少的农户，担心这次土地确权登记颁证后，国家将会永久维持现状，要求调整土地的呼声高涨，但政策又不允许，给土地确定登记工作带来很大阻力。再加上确权确股不确地政策执行标准不明确。2015年中央1号文件和中办发〔2015〕61文件提出了确权确股不确地的政策，但没有具体执行标准，基层操作难度大。特别是一些地方以此为由，对连片规模流转的土地只是简单地进行确股确权不确地，严重影响了确权登记颁证工作的质量。 此外，经费压力较大。陕西省方案规定，中省按每亩10元的标准安排补助资金，不足部分由市、县财政解决。而据调查测算，确权登记平原地区每亩需要20元左右，山区可能更高，在中省市三级财政补助经费基础上，其余资金由县级财政担付，县级财政压力较大。

我国土地管理法于1986年正式公布实施，随后有过3次修订，内容有所完善，但事关土地征收等实质问题至今也未解决。新的政策出台，接下来是小编为大家整理的农民土地征收补偿政策资料，持续关注网站更新，更多新的有用的信息为您呈现。

土地林地流转有利于促进农业增效、农民增收、农村发展。要实现土地林地健康、顺畅流转，就必须让农民清楚土地林地流转政策。

许多农民只是在看电视时听说过“土地(林地)流转”这个词，对土地林地流转政策和以往的政策有何区别，土地林地究竟怎样流转，应通过什么程序流转，履行哪些手续、又有哪些可供选择的方式，不同的选择方式对自身的权益有何影响等等，一般村民都不清楚、不了解。由于不清楚流转政策，许多农民宁肯把土地林地荒着也不肯流转。

下面我们来和大家分享一下法律法规以及石泉地方政策对土地林地流转侵权行为有哪些规定。

陕西省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法规定：

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第二十四条 农村土地承包经营权的流转应当遵循依法、自愿、有偿的原则。

承包方有权依法自主决定土地承包经营权流转。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。流转的期限不得超过原土地承包合同剩余的期限，流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。 第二十七条 有下列情形之一的，土地承包经营权流转合同无效：

(一)违背承包方意愿的;

(二)依法应经发包方同意而未经其同意的;

(三)不属于同一集体经济组织的承包人之间互换土地承包经营权的;

(四)违反法律、法规规定的其他情形。

第三十四条 国家机关及其工作人员有下列行为之一的，由上级行政主管部门责令其限期改正，拒不改正的，由上级行政主管部门或者所在单位对直接负责的主管人员和其他直接责任人员予以行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)不按规定登记、颁发、变更农村土地承包经营权证等确权证书的;

(二)对有关农村土地承包的投诉、举报不及时调查处理的;

(三)干涉农民的生产经营自主权和流转自主权的;

(四)其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权侵害农民土地承包经营权的行为。

《陕西省人民政府关于促进农村土地承包经营权流转的指导意见》规定：

三、农村土地流转的范围、方式、期限与行为规范

(一)农村土地流转范围。农村土地包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地及其他用于农业的土地。农户以家庭承包方式承包的土地和经营者通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的土地均可以流转。能够实行家庭承包的耕地、林地和草地不得按“四荒”地承包和流转。国家所有的农用地实行承包经营的，可以参照农村土地流转的相关规定执行。权属不清或存在争议的土地不得流转。

(二)农村土地流转方式。集体经济组织内部家庭承包的土地，可以采取转包、出租、互换、转让的方式流转，农户之间可以土地承包经营权入股联合组建农民专业合作社，或者以承包期内一定时限的土地收益作价进行其他方式的股份合作，但不得将土地量化为股份作为出资向企业入股。以家庭承包的土地承包经营权、受转经营权及其地上设施作为抵押物贷款的，可以在金融机构指导下进行。进行其他流转方式的探索创新，应遵循农村土地流转的基本原则。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的“四荒”地，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。区划界定为公益林的林地不能以转让方式流转，但在不改变公益林性质的前提下，允许以转包、出租、收益权入股等方式流转。

(三)流转期限与权利义务。农村土地流转的期限由双方根据经营项目合理确定，不得超过承包期的剩余期限。发展林果业、设施农业等投资期长的项目可以适当长一些，其他应以短期合同为主。流转期限超过三年的，应分段确定流转报酬或合理约定浮动比率，也可采取土地产出实物折值方式。国家和集体有关涉农补贴、土地补贴和征收、征用土地补偿由转出方享有，受转方可享受征收、征用土地的青苗补偿。受转土地经营者的权益通过执行法律政策和履行土地流转合同来保障，各级政府不再向受转土地经营者颁发土地承包经营权证书。

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不得强行代替农户转出土地。农业部门要加强执法监督和流转程序监管，防止损害集体利益和农民土地承包权益;国土资源部门要加强流转土地用途监管，坚决制止假借流转之名非法买卖土地的行为。

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2016农村土改主攻三方向，农村宅基地制度将全面深入，随着中央经济工作会议结束，一年一度的中央农村工作会议即将召开，对2016年的农业农村工作作出重要部署。

针对农业改革中最受瞩目的农村土地制度改革问题，多位业内专家在接受《经济参考报》记者采访时预测，明年农村“土改”将会呈现三大方向。一是以农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革为代表的“三块地”改革试点将全面深入，二是以土地确权登记颁证工作为代表的农村土地承包经营制度改革将迎来系列部署，三是耕地保护和补偿制度将迎来顶层设计。

就在三天前，十二届全国人大会第十八次会议听取和审议了《关于授权国务院在北京大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定(草案)》。草案规定，在天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施物权法第184条、担保法第37条关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。草案明确，上述调整在2017年12月31 日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

据了解，试点地区的选取标准是由“两权”抵押贷款试点工作指导小组根据国务院的要求确定的，农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。

在多位专家看来，这项具体工作其实是年初确定的农村“三块地”(农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度)改革试点的一个重要组成部分。

中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥认为，政府层面已经对土地改革有了完整的部署，接下来最大的问题是如何落实。“三块地”的试点改革是封闭运行的，由于是一个新生事物，所以目前来看改革推进的步伐可能相对偏慢，地方积极性也不高，但是最终还是需要按照国家的顶层设计去推进。

李国祥表示，由于今年人大会已经把改革试点涉及的前期法律问题陆续厘清，试点范围内该暂时调整的法律法规已经做出了相应调整，因此2016年“三块地”改革试点应该是以深入探索为主，会有更多的集体经营性建设用地入市拍卖，土地征收范围也会有所缩小。宅基地方面，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制可能会成为核心，这项改革会和农民工市民化时解决他们的住房问题联动起来，对我们国家整体的改革有长远的影响。

除了“三块地”改革试点外，2016年还将成为农村土地承包经营制度改革的“攻坚年”。《经济参考报》记者了解到，随着二轮承包期即将期满，有关部门正在研究制定《关于落实农村土地承包关系长久不变的政策的意见》，准备适时就二轮承包期满后耕地延包办法、新的承包期限等内容提出具体方案。与此同时，农村土地承包法修改的框架思路也已经基本形成，这也将是新一年里农村工作的一个大亮点。

此外，按照此前定下的农村土地承包经营权确权登记颁证时间表，该项工作在2017年要全部做完。也就是说，在今年全国农村土地确权颁证增加了9个省试点后，明年试点范围和规模有望进一步扩大。中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文日前撰文表示，接下来将加快推进和确保如期完成农村土地承包经营权的确权登记颁证工作，构建农民土地权利保障的基础体系。加强规范承包土地经营权的流转，健全土地经营权流转市场及服务体系，健全工商企业租赁农户承包地的准入和监管制度。

2016年农村“土改”的第三件大事是耕地保护和补偿制度有望迎来顶层设计。《经济参考报》记者了解到，我国将研究提出关于进一步加强和改进耕地保护和耕地占补平衡的意见。专家表示，虽然关于这项改革意见的制定进度目前并没有太多消息流出，但根据今年早些时候中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深化农村改革综合性实施方案》可以看出一些改革的大致思路。

根据《方案》显示，在健全耕地保护和补偿制度方面，主要工作是严格实施土地利用总体规划，全面开展永久基本农田划定工作;完善土地复垦制度，建立土地复垦激励约束机制;依法加强耕地占补平衡规范管理，强化耕地占补平衡的法定责任，完善占补平衡补充耕地质量评价体系;完善耕地和基本农田保护补偿机制等。

在“十二五”的收官之年，我国已经站到了由传统农业向现代农业加快转变的关键时期。12月25日闭幕的2015年中央农村工作会议规划了2016年及之后几年的农村工作。会议指出，“十三五”时期，农业农村工作要牢固树立强烈的短板意识，坚持问题导向，切实拉长农业这条“四化同步”的`短腿、补齐农村这块全面小康的短板，要着力加强农业供给侧结构性改革，提高农业供给体系质量和效率，使农产品(14.50, 0.21, 1.47%)供给数量充足、品种和质量契合消费者需要，真正形成结构合理、保障有力的农产品有效供给。

在“十三五”的发展中，农业绝不能被忽视，尤其是在“六期同至”(全面建成农村小康社会的决胜期、巩固农业农村好形势的关键期、农业发展方式的转型期、提升农业竞争力的爬坡期、全面深化农村改革的攻坚期、推进城乡一体化的深化期)的历史时期，必须补好农业作为“四化同步”的短板。放眼全球，大多数发达国家都同时有比较强的农业，这也是未来中国农业要走的道路。不出意外，明年将是中央连续13年发布以“三农”(农业、农村、农民)为主题的中央一号文件。可以认为，在新的形势下，解决“三农”问题仍然是社会经济发展的基础和保障，随着新型城镇化和工业化推进，“一号文件”可以着眼于更为实际、更为紧迫、更为重要的社会和经济发展问题。

客观而言，未来的农业发展必须要注重多元发展，结合市场，同时注重农业组织方式的创新，新型合作化的方式是一个重要创新领域。具体到政策着力点上，有以下几个核心内容需要格外引起关注。

据了解，试点地区的选取标准是由“两权”抵押贷款试点工作指导小组根据国务院的要求确定的，农民住房财产权抵押贷款试点原则上选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。中国社会科学院农村发展研究所研究员李国祥认为，政府层面已经对土地改革有了完整的部署，接下来最大的问题是如何落实。今年人大会已经把改革试点涉及的前期法律问题陆续厘清，试点范围内该暂时调整的法律法规已经做出了相应调整，因此2016年“三块地”改革试点应该是以深入探索为主，会有更多的集体经营性建设用地入市拍卖，土地征收范围也会有所缩小。宅基地方面，探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制可能会成为核心，这项改革会和农民工市民化时解决他们的住房问题联动起来，对我们国家整体的改革有长远影响。某种意义上说，城乡一体化发展可能被土地制度改革拖了后腿。2016年是“十三五”的开局之年，中央应该拿出更大的魄力对土改这块“硬骨头”进行攻坚。

目前我国农业现代化仍然滞后于工业化、城镇化，具体表现在农业依然基础薄弱、城乡居民收入差距仍然较大等方面。据了解，我国农业现代化不仅和发达国家有相当差距，比如从农业劳动生产效率来讲，我国农业劳动生产效率是发达国家平均水平的2%，是美国农业劳动生产效率的1%，是世界平均效率的64%，劳动生产效率太低是农民收入偏低的一个很重要因素。因此，不论“十三五”规划(建议稿)还是2015年中央经济工作会议与中央农村会议，都强调农业现代化将是“四化”同步发展中的重点。要着眼于加快农业现代化步伐，在稳定粮食和重要农产品产量、保障国家粮食安全和重要农产品有效供给的同时，加快转变农业发展方式，加快农业技术创新步伐，走出一条集约、高效、安全、持续的现代农业发展道路。

而推进农业现代化的突破口是必须培育职业农民群体。中国要想把农业和农村搞好，必须通过改革，吸引资本下乡。同时，需系统化培养职业农民，培养从业者专业化程度，在农地制度改革的基础之上，提高我国农业生产水平的“含金量”，促进农业改革、农业创新，大力发展现代农业等，把农民从身份转化成职业。只有提升我国农业加工、农产品等相关领域的内在价值，才能从本质上改变现状，提供培育职业农民的环境基础。可以认为，培养新型职业农民是发展家庭农场的关键。建议实行家庭农场经营资格准入制度。

中央经济工作会议和中央城市工作会议都明确提出要深入推进新型城镇化。而新型城镇化的一个重要驱动力量来自于农业经济产业升级所涉及的各类主体，主要包括地方政府、现代农业企业及上下游产业企业、服务业企业等。此外，通过强化农村经济结构调整，加快农村经济发展，增加农民收入，进而缩小城乡差距，降低农民进入城市的门槛……这对于新型城镇化的推进尤为重要。从农村居民可支配收入数据来看，差距普遍比城镇居民收入差距要小。全国要实现倍增长的差距为7%左右。从城乡市场经济系统来看，减少农民，才能富裕农民。农民从农村流入城市是必然的选择，而且是更好的选择，因为在城市可以获得更多更好的就业机会。另一方面，部分农民进城可以增加留在农村农民的人均资源占有量，有利于解决这部分农民的增收问题。所以，在这种意义上看，城镇化与农业现代化是相辅相成的，而城镇化进程在于解决农村发展深层次矛盾问题。可以预见，随着城镇化的推进这种关系将更加紧密。在未来一段时期里，农村发展模式调整和农业的经济转型将成为推动新型城镇化的重要引擎。

梳理发现，“三产融合”的概念是在今年中央“一号文件”中首次正式提出，“十三五”规划建议亦强调要推动一二三产业融合发展。近日，财政部、农业部发文，拟选择10个省份进行“三产融合”试点。以中央财政扶持，围绕水稻、小麦等口粮作物以及部分农业特色产业，开展农村一二三产业融合发展试点。据业内人士分析，推进农村一二三产业融合发展的思路将以农业提质增效、农民就业增收为目标，以改革创新为动力，以农民分享加工流通利润为核心，以农产品加工业和休闲农业为引领，着力推动要素集聚优化，促进一二三产业有机整合、协同发展，延长产业链、提升价值链、拓宽增收链，优化生产力结构布局，加快建立现代农业产业体系，为转变农业发展方式、助推“三农”提供有力支撑。以笔者之见，国家提出三次产业融合发展，农业是其中最重要的载体，现代化的农业不单单只有农产品生产功能，同时也具备了休闲服务功能，更是与先进的工业装备制造应用密不可分。

由于当前我国农村一二三产业融合还处于初级发展阶段，农业与二三产业融合程度低、层次浅;新型农业经营组织发育迟缓;先进技术要素扩散渗透力不强;涉农公共服务供给不足等。对此，需要注意以下几点：首先，必须深化农业农村管理体制改革，提高对农业实施一体化的管理服务水平;其次，加快培育新型农业经营组织的发展，鼓励和支持家庭农场、专业合作社、协会、龙头企业、农业社会化服务组织以及工商企业，开展多种形式的农村产业融合发展。第三，建立农村产业融合发展的利益协调机制，保障农民和经营组织能够公平分享一二三产业融合中的“红利”。第四，加快构建农村一二三产业融合发展的产业政策框架，制定产业融合的标准化建设体系，开展对涉农企业家和农民的技能培训，提高他们的产业融合能力。最后，建立农村产业融合发展基金，不断增加对农业农村基础设施建设和公共服务方面的投入，并对产业融合发展提供财政、税收、金融等方面的援助支持。

当前，全国农业电子商务正在形成跨区域电商平台与本地电商平台共同发展、东中西部竞相迸发、农产品进城与工业品下乡双向互动的发展格局。数据显示，今年前9个月，生鲜农产品网络零售额已达到380亿元，超过去年全年总数的1倍。业内人士表示，农村电商的快速发展将极大改变农村商业模式。一方面让农民购物更加方便快捷，丰富购物选择;另一方面，促进当地农产品销往城市、外地，丰富农产品的销售渠道。

更值得一提的是，农村电商发展对农村产业形态将会带来巨大变化。产业的下沉，旅游的发展，都带来了农村产业用地需求的变化。随着更多的产业链条下沉到农村，如加工、物流、商务和旅游等需要使用土地。在法律规定农村土地用于建设只有宅基地、乡镇企业和农村公共用地三个用途的情况下，对于存量的集体建设用地在大量农村都存在“人减地增”的形势下，不能在存量利用问题上过于死板，尤其是用于支持本村发展产业，增加农民收入，需要实现灵活的用途转换，支持农村存量闲置宅基地和村庄用地用于本村的电商发展。下一步，还需要考虑为农村电商配置新增用地问题。现在农村电商还处于初步发展阶段，农村存量建设用地还可以支撑其发展需要。但是随着农村电商的发展，专业化大发展之后会在空间中出现“大分散，小集中”的布局，在部分专业化村庄出现更多的用地需求，超过存量可供应能力，这时候就要考虑如何新增土地给它们使用。过去多年，地方政府将用地规模都用于城市发展、新城新区建设。现在我国农村在电商推动下出现了就业本地化、就地城镇化的可能，农村终于有了产业自我发展的机会，地方政府应该改变过去大搞开发区的方式，在新增用地上向农村倾斜，支持农村电商发展。

由国土资源部组建的土地改革研究小组在经过一年多、对11个省份的50多个城市进行深入调研后，目前已形成关于新一轮土地管理制度改革的框架建议，其中的核心部分极有可能成为新一届三中全会对新土改政策“定调”的理论基础。

新一轮土地改革的总体方案大致为，在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村经营性集体建设用地的流转，探索以“集体建设用地使用权交换企业经营权”的新路径，严禁将农地直接流转为商品房建设。

对于很多人关注的农地直接入市，国土资源部基本确定的方向是，在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展集体建设用地改革试点，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度，在此基础上，再逐步形成城乡统一的建设用地市场。

试点

按照现行土地管理法律法规，土地所有权归属分国有土地、农村集体土地两类，农村集体土地从土地用途的角度来划分又分为农用地和建设用地。建设用地主要是指用于宅基地、乡镇企业用地等用途的土地。农户宅基地属于非经营性建设用地，乡镇企业用地属于经营性建设用地。在中央力推新型城镇化建设的大背景下，这两类土地是市场紧密关注的潜在“蛋糕”。

据一位不愿具名的国土系统专家介绍，目前国土资源部等方面对农村集体建设用地的改革计划都较为保守，采用的是先选择在一些条件适宜的地方做“试点”，逐步积累经验，以指导更大范围内的新一轮土地改革。

在宅基地试点方面，国土资源部设定的改革目标为，近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置的宅基地流转；远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。

在经营性建设用地流转方面，国土资源部初步确定了28个试点市县进行改革尝试，基本的要求是，各试点市县必须遵循“流转必须符合国家产业政策、土地利用政策、土地使用标准、环境保护、安全生产等法律法规规定”，“流转土地不得用于商品住宅建设”等原则。

原国家土地管理局规划司副司长郑振源、中国土地学会副理事长黄小虎对国土资源部即将开展的宅基地试点一致的分析是，国土资源部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”，特别是在一些北京、深圳等城市郊区，基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进宅基地试点改革，必然会面临解决小产权房的难题。

农村集体建设用地流转试点，但由于土地改革政策不配套，这些早期集体建设用地流转的试点也都基本萎缩。

郑振源分析说，从2015年十七届三中全会中央就提出，要逐步建立城乡统一的建设用地市场，从政策主管部门透露的信息来看，政府未来还会继续垄断征地，并继续限价征用农民的.土地，农民的土地权益还是很难得到合理保障。

争议

现行农地征补制度最为突出的问题是政府垄断卖地，对农民的征地补偿标准又偏低，这样导致的结果是，政府靠廉价征用农地后再转手以数十倍甚至上百倍的收入卖给房地产开发商，或者大搞开发区，而农民从中只获得10%左右的土地增值收益。

从2015年中央提出逐步建立城乡统一的建设用地市场开始，国土资源部等方面就开始着手修订《土地管理法》，据前述不愿具名的国土系统专家介绍，修改《土地管理法》最初的基本思路，就是允许集体土地进入市场流转，将集体土地提高至与国有土地同地同权同价的地位，这样才能保障农民获得的征地补偿较为合理。

在推进《土地管理法》修订过程中，国内一些专家学者希望能按照建立城乡统一的建设用地市场的思路，完成对农村集体土地流转、征地、土地供应乃至住宅用地续期费用等问题的突破，推动土地体制更深层次的改革，但令人失望的是，直到目前为止，国土部门还未完成对《土地管理法》的修改。

前述不愿具名的国土系统专家告诉经济观察报，在国土资源部修订《土地管理法》和制定“农村集体经营性建设用地使用权流转试点工作的指导意见”期间，国土资源部遭遇了来自有关部门和地方政府的较大阻力，一些改革力度较大的政策也因此被-迫夭折。

事实上，从公开的报道也可以看出，目前在对相关土地改革政策的很多方面，中央部委之间，中央与地方之间，以及政府官员与专家之间，都存在很大分歧。以成都、重庆等地在城乡统筹中实施的“地票”为例，成都、重庆等地方政府的说法是，在农地整治、拆迁中，政府把80%-90%的收益给了农民。一些政府部门的官员以及周其仁等专家对成都、重庆的做法表示推崇，但中央农村工作领导小组副组长、办公室主任陈锡文对此却并不认可。

今年6月，陈锡文公开表示，现在的小产权房是违法的，主管部门应该进行严格清理。他同时还表示，对于国土资源部推行多年的“增减挂钩”政策，也并不赞同。

是谁给了那些魔王力量，让他们站在高处振臂一呼，就可以有千千万万的人呼应，做他杀人机器的一分子......

关于征地，我的切身体会是土地剪刀差，把农民从土地上赶走，超低价收回土地、然后高价卖给房产商，然后建成房子，天价卖给平头老百姓。

至于离开土地的那一群普通人，他们在与政府斡旋的过程中，便是耍横蛮不讲理的人悄悄得便宜，老实人吃闷亏，而有门路的那就另是一种说法，听着气人更甚！

那些没种过地的人，永远不会切身体会到土地对农民的重要性！

不过现在，很多土地荒弃了，年轻人去了城市打工，这些土地又有谁来侍弄它？

党的十八届三中全会《决定》明确了农村土地制度改革的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这标志着，我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。

党的十八届三中全会《决定》明确了农村土地制度改革的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这标志着，我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。

国土资源部负责人介绍，《意见》在农村土地征收改革方面提出了要探索缩小土地征收范围;规范制定征收目录，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制等。

1、为什么要开展改革试点?

改革涉及重要法律修改等内容

姜大明(国土资源、国家土地总督察)：开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，是党的十八届三中全会《决定》提出的明确任务。土地制度是国家的基础性制度，在实践基础上形成的中国特色土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献。随着实践发展和改革深入，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，必须通过深化改革来破解。改革完善农村土地制度，有利于健全城乡发展一体化体制机制，有利于建立城乡统一的建设用地市场，有利于推进中国特色农业现代化和新型城镇化。

近年来，按照党中央、国务院的要求，我部开展了以土地征收、农村集体经营性建设用地流转和宅基地制度为主要内容的改革试点，各地也结合实际进行了积极探索，为改革完善农村土地制度积累了经验。农村土地制度改革牵一发而动全身，涉及重要法律修改，涉及重大利益调整，涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等重要制度的完善，必须根据中央统一部署，按照守住底线、试点先行的原则平稳推进。

2、改革试点指导思想是什么?

确保土地公有制性质不改变

为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，发挥法律引领和推动作用，着力政策和制度创新，为改革完善农村土地制度，推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验。

要通过改革试点，探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果，为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。

关于改革试点的基本原则，一是把握正确方向，紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革任务;二是坚守改革底线，坚持试点先行，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损;三是维护农民权益，始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的'出发点和落脚点;四是坚持循序渐进，既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要鼓励试点地区结合实际，大胆探索;五是注重改革协调，形成改革合力。

3、改革试点主要任务有哪些?

建集体经营性建设用地入市制度

姜大明：一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。

三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。

4、对试点的选择有什么要求?

兼顾不同发展阶段和模式

姜大明：改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。

二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

农村土地制度改革

1、建立城乡统一的建设用地市场。

2、在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

3、缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

4、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

5、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

在中央农村工作会议即将召开之际，中共中央、、中央全面深化改革领导小组组长昨日上午主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议并发表重要讲话。强调，要鼓励地方、基层、群众解放思想、积极探索，鼓励不同区域进行差别化试点，善于从群众关注的焦点、百姓生活的难点中寻找改革切入点，推动顶层设计和基层探索良性互动、有机结合。

会议指出，土地制度是国家的基础性制度。党的十八届三中全会明确了农村土地制度改革的方向和任务，这3项改革涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等一系列重要制度，关乎城镇化、农业现代化进程。要始终把维护好、实现好、发展好农民权益作为出发点和落脚点，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革关系密切，可以作统一部署和要求，但试点工作中要分类实施。严守18亿亩耕地红线是推进农村土地制度改革的底线、是试点的大前提，决不能逾越。对宅基地制度改革的试点条件和范围要严格把关，不能侵犯农民利益，同时不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，这是关系社会安定的重要举措。

十八届三中全会之后，社会舆-论对土地问题反应非常强烈，有些人以为可以到农村买地买房子，农地可以随便转为建设用地。对此，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾明确予以否认。据他介绍，曾在农村工作会议上提出“四个不能”和“三条底线”，即土地制度改革怎么改都不能把农村集体经济组织给改垮了，不能把耕地给改少了，不能把粮食给改滑坡了，不能把农民的利益损害了;土地制度改革不能改变土地所有制即农民集体所有，不能改变土地的用途即农地必须农用，不能损害农民的基本权益。

会议强调，进行改革试点，对全面深化改革具有重要意义。我国地区发展不平衡，改革试点的实施条件差异较大，要鼓励不同区域进行差别化探索。要坚持眼睛向下，脚步向下，尊重基层群众实践，解决群众生产生活中面临的突出问题，务必使改革的思路、决策、措施都能更好满足群众诉求，做到改革为了群众、改革依靠群众、改革让群众受益。

会议指出，要抓紧制定明年工作要点，特别是要提出一些起标志性、关联性作用的改革举措，把提高改革方案质量放到重要位置，进一步明确抓落实的责任。党的十八届四中全会提出的重大改革举措，由中央全面深化改革领导小组统筹协调、督促落实，要有明确的路线图、时间表和可检验的成果形式。

人民日报周一援引他的话称，要坚持农地农用的底线，耕地红线要严防死守，必须严格落实耕地保护责任制，鼓励种粮保障国家粮食安全。要加强对工商企业下乡租赁农户承包地的准入监管，加强土地流转用途管制，严禁借土地流转之名搞“非农化”建设。

针对中国此前发布的关於引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见中的相关政策，韩长赋解读称，“就是准确把握32个字：三权分置，确权登记，有序流转，适度规模，家庭基础，农民自愿，农地农用，鼓励种粮。” 他表示，承包地确权登记和有序流转，是保护农民利益和提高农业效率的制度性安排。一方面强调鼓励土地流转，另一方面强调土地流转要有序，就是要遵循经济发展规律，不超越阶段；尊重农民的意愿，不强迫命令；保护经营者权益，不随意毁约；遵守法制规范，不留隐患漏洞。

“我们要顺其自然、因势利导，不能人还没有出去，就强行把地给流转了，那会影响土地流转健康发展的基础。土地流转一定要坚持依法自愿有偿、市场配置资源原则，政府主要是搞好管理和服务，严禁下指标、定任务，防止欲速不达。”韩长赋称。

他指出，要切记土地承包经营权属於农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应当由承包农户自主决定，村级组织和基层政府都不能越俎代庖。

另据国内媒体报导，中央农村工作会议将於12月22日在京召开。从今年的中央经济工作会议来看，转变农业发展方式或将是明年“一号文件”的重要内容，农村土地管理制度改革或将成为今年工作会议的重点内容。

据报导，会议将围绕“加快转变农业发展方式”这一主题，详细部署2015年的三农工作任务。在明年颁布的中央一号文件中，对於如何“加快转变农业发展方式”也会有更为详细的阐述。

党的十八届三中全会《决定》明确了农村土地制度改革的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这标志着，我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。

党的十八届三中全会《决定》明确了农村土地制度改革的方向和任务。日前，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，这标志着，我国农村土地制度改革即将进入试点阶段。

国土资源部负责人介绍，《意见》在农村土地征收改革方面提出了要探索缩小土地征收范围;规范制定征收目录，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制等。

1、为什么要开展改革试点?

改革涉及重要法律修改等内容

姜大明(国土资源、国家土地总督察)：开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，是党的十八届三中全会《决定》提出的明确任务。土地制度是国家的基础性制度，在实践基础上形成的中国特色土地制度为我国经济社会发展作出了历史性贡献。随着实践发展和改革深入，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，必须通过深化改革来破解。改革完善农村土地制度，有利于健全城乡发展一体化体制机制，有利于建立城乡统一的建设用地市场，有利于推进中国特色农业现代化和新型城镇化。

近年来，按照党中央、国务院的要求，我部开展了以土地征收、农村集体经营性建设用地流转和宅基地制度为主要内容的改革试点，各地也结合实际进行了积极探索，为改革完善农村土地制度积累了经验。农村土地制度改革牵一发而动全身，涉及重要法律修改，涉及重大利益调整，涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等重要制度的完善，必须根据中央统一部署，按照守住底线、试点先行的'原则平稳推进。

2、改革试点指导思想是什么?

确保土地公有制性质不改变

为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，以维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益为目的，发挥法律引领和推动作用，着力政策和制度创新，为改革完善农村土地制度，推进中国特色农业现代化和新型城镇化提供实践经验。

要通过改革试点，探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。探索形成可复制、可推广的改革成果，为科学立法、修改完善相关法律法规提供支撑。

关于改革试点的基本原则，一是把握正确方向，紧扣十八届三中全会提出的农村土地制度改革任务;二是坚守改革底线，坚持试点先行，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损;三是维护农民权益，始终把维护好、实现好、发展好农民土地权益作为改革的出发点和落脚点;四是坚持循序渐进，既要有条件、按程序、分步骤审慎稳妥推进，又要鼓励试点地区结合实际，大胆探索;五是注重改革协调，形成改革合力。

3、改革试点主要任务有哪些?

建集体经营性建设用地入市制度

姜大明：一是完善土地征收制度。针对征地范围过大、程序不够规范、被征地农民保障机制不完善等问题，要缩小土地征收范围，探索制定土地征收目录，严格界定公共利益用地范围;规范土地征收程序，建立社会稳定风险评估制度，健全矛盾纠纷调处机制，全面公开土地征收信息;完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

二是建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、同权同价和交易规则亟待健全等问题，要完善农村集体经营性建设用地产权制度，赋予农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股权能;明确农村集体经营性建设用地入市范围和途径;建立健全市场交易规则和服务监管制度。

三是改革完善农村宅基地制度。针对农户宅基地取得困难、利用粗放、退出不畅等问题，要完善宅基地权益保障和取得方式，探索农民住房保障在不同区域户有所居的多种实现形式;对因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，探索实行有偿使用;探索进城落户农民在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地;改革宅基地审批制度，发挥村民自治组织的民主管理作用。

四是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。针对土地增值收益分配机制不健全，兼顾国家、集体、个人之间利益不够等问题，要建立健全土地增值收益在国家与集体之间、集体经济组织内部的分配办法和相关制度安排。

4、对试点的选择有什么要求?

兼顾不同发展阶段和模式

姜大明：改革试点的要求，一是坚持小范围试点。统筹东、中、西部和东北地区，兼顾不同发展阶段和模式，主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中安排，选择若干有基础、有条件的县或县级市开展。

二是坚持依法改革。试点涉及突破相关法律条款，需要由国务院提请全国人大会授权，允许试点地区在试点期间暂停执行相关法律条款。

农村土地制度改革

1、建立城乡统一的建设用地市场。

2、在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

3、缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

4、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

5、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

在中央农村工作会议即将召开之际，中共中央、、中央全面深化改革领导小组组长昨日上午主持召开中央全面深化改革领导小组第七次会议并发表重要讲话。强调，要鼓励地方、基层、群众解放思想、积极探索，鼓励不同区域进行差别化试点，善于从群众关注的焦点、百姓生活的难点中寻找改革切入点，推动顶层设计和基层探索良性互动、有机结合。

会议指出，土地制度是国家的基础性制度。党的十八届三中全会明确了农村土地制度改革的方向和任务，这3项改革涉及农村集体经济组织制度、村民自治制度等一系列重要制度，关乎城镇化、农业现代化进程。要始终把维护好、实现好、发展好农民权益作为出发点和落脚点，坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革关系密切，可以作统一部署和要求，但试点工作中要分类实施。严守18亿亩耕地红线是推进农村土地制度改革的底线、是试点的大前提，决不能逾越。对宅基地制度改革的试点条件和范围要严格把关，不能侵犯农民利益，同时不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，这是关系社会安定的重要举措。

十八届三中全会之后，社会舆-论对土地问题反应非常强烈，有些人以为可以到农村买地买房子，农地可以随便转为建设用地。对此，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾明确予以否认。据他介绍，曾在农村工作会议上提出“四个不能”和“三条底线”，即土地制度改革怎么改都不能把农村集体经济组织给改垮了，不能把耕地给改少了，不能把粮食给改滑坡了，不能把农民的利益损害了;土地制度改革不能改变土地所有制即农民集体所有，不能改变土地的用途即农地必须农用，不能损害农民的基本权益。

会议强调，进行改革试点，对全面深化改革具有重要意义。我国地区发展不平衡，改革试点的实施条件差异较大，要鼓励不同区域进行差别化探索。要坚持眼睛向下，脚步向下，尊重基层群众实践，解决群众生产生活中面临的突出问题，务必使改革的思路、决策、措施都能更好满足群众诉求，做到改革为了群众、改革依靠群众、改革让群众受益。

会议指出，要抓紧制定明年工作要点，特别是要提出一些起标志性、关联性作用的改革举措，把提高改革方案质量放到重要位置，进一步明确抓落实的责任。党的十八届四中全会提出的重大改革举措，由中央全面深化改革领导小组统筹协调、督促落实，要有明确的路线图、时间表和可检验的成果形式。

人民日报周一援引他的话称，要坚持农地农用的底线，耕地红线要严防死守，必须严格落实耕地保护责任制，鼓励种粮保障国家粮食安全。要加强对工商企业下乡租赁农户承包地的准入监管，加强土地流转用途管制，严禁借土地流转之名搞“非农化”建设。

针对中国此前发布的关於引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见中的相关政策，韩长赋解读称，“就是准确把握32个字：三权分置，确权登记，有序流转，适度规模，家庭基础，农民自愿，农地农用，鼓励种粮。” 他表示，承包地确权登记和有序流转，是保护农民利益和提高农业效率的制度性安排。一方面强调鼓励土地流转，另一方面强调土地流转要有序，就是要遵循经济发展规律，不超越阶段；尊重农民的意愿，不强迫命令；保护经营者权益，不随意毁约；遵守法制规范，不留隐患漏洞。

“我们要顺其自然、因势利导，不能人还没有出去，就强行把地给流转了，那会影响土地流转健康发展的基础。土地流转一定要坚持依法自愿有偿、市场配置资源原则，政府主要是搞好管理和服务，严禁下指标、定任务，防止欲速不达。”韩长赋称。

他指出，要切记土地承包经营权属於农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应当由承包农户自主决定，村级组织和基层政府都不能越俎代庖。

另据国内媒体报导，中央农村工作会议将於12月22日在京召开。从今年的中央经济工作会议来看，转变农业发展方式或将是明年“一号文件”的重要内容，农村土地管理制度改革或将成为今年工作会议的重点内容。

民革中央在《关于完善我国农村土地承包经营权确权中相关法律的提案》中提出，农村土地承包经营权确权工作存在法律缺位、法律之间不一致、效力不足、内容不合理等问题，应加快制定、修改、完善农村土地承包相关法律法规，明确农村土地承包经营权登记、抵押担保以及农村集体经济组织和成员资格界定等相关规定。

围绕公众关注的征地问题，民革中央在《关于规范征地程序维护被征地农民权益的提案》中建言：实行全程透明的征地程序，建立征收土地全程公告制、被征地农民全程参与机制和参与式补偿、安置督查制度;缩小征地范围，加快城乡统一的土地市场建设进程;改革现行征地补偿方案，逐渐向“因市定补”转变;建立征地预存款制度;实行差别化的`多元安置方式等。

在《关于修改完善〈中华人民共和国农村土地承包法〉的提案》中，民革中央建议从九方面对《土地承包法》进行修改完善：定义农村土地承包权和土地经营权，界定集体经济组织成员资格，明确“土地承包关系长久不变”的内涵，增加承包方不得弃耕抛荒的义务，修改收回承包地的规定，完善承包地调整制度，增加鼓励土地经营权向新型农业经营主体流转的条款，赋予土地经营权抵押、担保权能，增加建立健全土地流转服务平台的规定等。

在“第五届中国经济前瞻论坛”上，国务院发展研究中心副主任韩俊指出，城镇化既是重大机遇，也是重大挑战，挑战主要来自三个方面，农民工市民化、土地制度改革和城市规划布局。

在谈到土地问题时，韩俊指出，目前我国土地城镇化快于人口城镇化速度，“2000年到2015年，市区人口增加了35.3%，建城区的面积增加了99.3%，过去十年中国城市人口的密度下降幅度超过25%，城市人口密度还有很大的提升空间。”

现在城市土地利用结构不合理，工业用地占比重太高，居住用地比重太低。

最大的问题是城市建设对“土地财政”的依赖非常高，“2015年土地出让金增长速度超出我们的估计。北京土地出让金1800亿，同比增长2 .77倍。上海土地出让金2038亿。土地的高溢价是房价上涨的重要推手，不改革土地出让金的方式，无论是用经济手段，政策手段来调控政策，都是按下了葫芦起了瓢，房价会越来越高。”韩俊说。

韩俊指出，对于十八届三中全会关于土地的政策有很多误读，最大的误读是对土地政策的误读，“很多公司以为可以随便到农村去圈地，集体建设用地入市，小产权房就可以合法化，城里人可以到农村买农民的住宅等等。”

韩俊强调，土地制度改革，根据中央精神，首先是要守住底线、试点先行、稳定推行。“底线是什么？第一，集体所有制不可能改变，也不可能把集体土地改成国有的。第二，守住耕地红线。最重要的是把保护农民土地权益放在第一位，不能以牺牲农民土地利益为代价，让工商资本进入农业。”

“现在土地制度认识分歧最大，所以三中全会提出关于土地改革措施，绝大部分都要先试点，要获得授权，不能够抢跑。”

韩俊表示，现在有关部门正在对试点工作做全面部署，比如工商企业进入农村，现在面临非粮化，非农化。“公司租农民一亩土地种粮，给他1000到1200元的租金，根本不赚钱，所以现在到农村租地的企业，真正种地的寥寥无几，如果都不种粮食，粮食安全怎么保证？所以，现阶段对工商企业租赁农民土地，还是要有一些监管政策，一定要防止土地进入到少数人手里。”

韩俊认为，城镇化过程中，土地问题尤其是解决好两大问题，第一，如何使土地资源利用更加高效。现在土地利用太粗放，存量土地开发利用空间非常大，在一线城市要压缩工业用地规模。第二，如何保证土地增值收益更加公平分配。许多人认为，如果农不让民宅基地流转，对农民不利。如果让城里人都到农村去买农民的宅基地，农民不就有钱了吗？这个问题一定要全面看。

“第一，农村内部的宅基地供求矛盾非常紧张，现在很多地方农民要盖房子都不批宅基地了，很多农民家庭也是挤着住。如果没有任何限制，放开宅基地市场，结果将是大量宅基地的使用权一定会被财力雄厚的少部分城镇居民获得。这样一来，农村宅基地的使用成本会大幅度提升。一部分农民会受益，但是有需要的农民也买不起房了。

“从个别地区来看，宅基地政策一放松，投机冲动非常强。现阶段只能是在农村内部有条件、有范围、谨慎稳妥地探索住房财产权和宅基地流转。完全放开农民的宅基地，城里人不受任何限制地到农村去圈宅基地，条件还不具备。”

韩俊表示，土地制度改革牵一发而动全身。现在如果不开征个人房产税，彻底改变土地征用制度，土地出让金一两年就消失了，这个对地方的冲击太大。所以，征地制度改革，集体建设用地流转入市一定要统筹考虑，而且要与整个财税体制的改革统一安排。“中央已经提出抓紧房地产税立法，并实施改革，这项改革不会等太久，五年可能差不多。改革主要不是为了控制房价，而是改善收入分配。”

韩俊最后指出，土地制度要从根本上转型，最重要的是三点。第一，保护产权，农民集体的产权要得到同等的法律保护。第二，土地一定要集约、节约来利用。最重要的是第三点，一定要创立地方政府有可持续的税收来源，跟土地、不动产、住房有关的税收制度。

2015年11月份召开的第十八届三中全会让土地政策改革成为焦点，中央政府或将进一步放开农民直接转让集体土地使用权。关于农地流转的相关政策，三中全会《深化改革决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，可以说此次十八届三中全会精神理顺了中国目前的部分土地问题，土地市场的健康发展将为房地产市场的发展奠定良好的基础。此次农村土地改革的重点如下：

1、允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

2、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。

3、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。

该政策仅适用于农村建设用地，耕地不在此列，耕地保护的红线是不能动的，以往涉及耕地的占用政策并没有做出相应的调整。这意味着国家并非大刀阔斧的完全放开农村土地，集体所有的土地使用权只在建设用地方面有调整，当然，这种政策上的调整也是基于现有土地法律基础上的。所以，土地改革的大方向是不变的，目前所探讨的也仅仅是建设用地政策上的新举措。

新一轮土地改革的基础性工作之一是农村集体土地所有权确权，就是将经过依法依规登记的集体建设用地使用权和宅基地使用权证颁发给使用权人。确权及土地所有权证的发放意味着对农民土地使用权的认可，农民据此可出租具有使用权的土地。政府允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，改革方案放松了农村建设用地使用权流转的程序，允许村集体直接出售农村建设用地，而不必再通过征地程序。虽然政策松动，但是值得注意的是这个与国有土地同等入市、同权同价的政策面对的是经营性建设用地，而非住宅类建设用地，房地产开发商目前还不具备直接收购集体建设用地搞住宅房地产开发的条件，如果开发就是“小产权”，这是近期的高压线，还是不碰为好，反而以经营性为目的的房地产生存的空间大大提升，如旅游地产。

农地流转改革初期面对的是远郊农村，城市及周边地区有价值的'集体土地入市量会比较小，这与稳定当前房地产行业的正常运行有直接关系，对商品房开发的土地供应模式冲击不大，住宅类地产的地价不会一下子降下来。但是该项政策将在小范围内试点，经营性用地价格会因此上涨，农民土地补偿金也会增加。虽然在短期内，新一轮土地制度改革取得突破有限，其影响也有限，但是随着试点范围不断扩大，影响也将逐渐扩大。

新政的提出，打破了当前地方政府在土地征收及出让的垄断地位。村集体将在农地的开发上拥有更大的话语权。政府原本为了谋求在未来获得属地内企业税收收入，通常免费出让土地给在当地投资建厂企业，通过此次改革，政府在这方面的收益将大大折扣。换言之，这部分的利益转让给了集体，决策权掌握在集体手里，农民的利益增加了，这是好事。但会不会集体要价太高而阻碍当地经济发展呢？这个问题其实不难回答，如果企业足够打动地方，打动集体，解决农民的就业，改善民生，为当地政府提供更多的财政税收，价格其实并不会成为让企业打退堂鼓的理由。旅游业或许在这个时候优势更加明显，所以说，此次改革对中国旅游业发展起到了加速促进的作用。

企业原本因政府优惠政策拿到的土地，由于成本低廉，并不是百分百的全力开发，有的可能就是单纯为了占用土地，等待更好的政策，以致造成众多空置工业区及土地浪费等问题，损害了国家及当地农民的利益。此次政策放宽，有成本的地督促企业加快建设，同时由集体把控的项目也将更加符合当地的实际，实现土地产能最大化。

当前旅游产业面对的主要问题就是土地。旅游开发用地面积大，涉及的地类也多种多样，建设用地必然会涉及，但是面积不大，容积率不高。征地过程中地价以及属性的判断是令旅游开发商头疼的问题，以往的政策对这个方面没有明确的解决办法，搞建设要占用指标，政府腾不出相应的指标，只能挪用，农村建设用地的所有权归集体，占用宅基地的手续相当繁琐，并且农民得不到合理的补偿，出现了各式各样的矛盾。新改革政策的提出，合理的解决了多个矛盾，土地使用简单化，农民积极性也同步提高，企业也得心应手。

旅游开发企业应该抓住当前的大好形势，只要解决好当地农民的利益冲突，此次改革不但不会对地价造成哄抬的后果，反而更加有利于项目开发。只要集体见到好项目，企业为集体算好经济账，让集体看到开发的美好前景，项目就会比以前运行顺畅的多。绿维创景凭借多年的旅游规划经验，深知地方关注的焦点，通过对项目一条龙的包装与打造，以开发商与地方共赢的模式诠释项目，并将持续关注国家对土地政策的变动，研究最新、最具有针对性、最具有实施性的开发方案，甚至帮助地方政府编制和申请试点方案，从地方到政府全面改善旅游开发的环境，加快地方经济的发展。